2009年7月房地產(chǎn)投資分析自考試題

浙江省2009年7月自考
房地產(chǎn)投資分析試題
課程代碼：00171

一、單項(xiàng)選擇題(本大題共24小題，每小題1分，共24分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。
1. 銀行屬于建成后的______物業(yè)。(      )
A. 居住 B. 商業(yè)
C. 工業(yè) D. 特殊
2. 以下稅種中，______不屬于銷售稅金。(      )
A. 營(yíng)業(yè)稅 B. 城市建設(shè)維護(hù)稅
C. 增值稅 D. 教育費(fèi)附加
3. 已知某筆貸款的年利率為15%，若實(shí)際利率為15.87%，則該筆貸款是按______計(jì)息的。 (      )
A. 一年1次復(fù)利 B. 一年4次按季
C. 一年2次按半年 D. 一年12次按月
4. 某人預(yù)計(jì)5年后需要一筆5萬(wàn)元資金，現(xiàn)在市場(chǎng)上正在發(fā)售期限為5年的電力建設(shè)債券，年利率10%，一年計(jì)息兩次，則他現(xiàn)在應(yīng)該購(gòu)買______元建設(shè)債券，才能保證5年后獲得5萬(wàn)元的資金。(P/F，5%，10)=0.614,(P/F,10%,5)=0.621，(P/F，11%，5)=0.593 。(      )
A. 31050 B. 30700
C. 33333 D. 39200
5. 按照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，商業(yè)用地的出讓年限為_(kāi)_____年。(      )
A. 70 B. 50
C. 40 D. 60
6. 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，以下______類型不可以通過(guò)劃撥方式獲得土地使用權(quán)。(      )
A. 軍事用地
B. 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地
C. 黨政機(jī)關(guān)用地
D. 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地
7. 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析模型中第Ⅱ象限的目的是通過(guò)______來(lái)確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格P。 (      )
A. 租金水平R B. 資本化率i
C. 租金水平R和資本化率i D. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本C
8. 影響房地產(chǎn)投資的信息或房地產(chǎn)投資過(guò)程中與市場(chǎng)分析相關(guān)的信息主要分為三大類別，影響投資者具體投資決策的是(      )
A. 與整個(gè)宏觀市場(chǎng)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、人文信息
B. 與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的信息
C. 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中產(chǎn)生的直接信息
D. 一定時(shí)期內(nèi)某一房地產(chǎn)出售價(jià)格的信息
9. 前期工程費(fèi)中的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的______左右。(      )
A. 1% B. 2%
C. 3% D. 4%
10. 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有時(shí)還需通過(guò)計(jì)算貸款償還期，______等對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清償能力分析。(      )
A. 盈利能力分析 B. 資產(chǎn)負(fù)債率
C. 投資收益率 D. 投資利潤(rùn)率
11. 當(dāng)項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，______的大小就決定了可建設(shè)建筑面積的數(shù)量。(      )
A. 輔助用房面積 B. 覆蓋率
C. 容積率 D. 標(biāo)準(zhǔn)層面積
12. 分析和預(yù)測(cè)反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)主要變動(dòng)因素變化的敏感程度，稱為 (      )
A. 盈虧平衡分析 B. 概率分析
C. 財(cái)務(wù)分析 D. 敏感性分析
13. 銷售利潤(rùn)率這個(gè)指標(biāo)反映了企業(yè)______的能力。(      )
A. 投資收益 B. 償債
C. 成本管理 D. 銷售管理
14. 反映企業(yè)短期償債能力的指標(biāo)速動(dòng)比率等于(      )
A. (速動(dòng)資產(chǎn)/負(fù)債總額)100% B. (速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債)100%
C. (流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債)100% D. (流動(dòng)資產(chǎn)/負(fù)債總額)100%
15. 企業(yè)的有形長(zhǎng)期資產(chǎn)=(      )
A. 固定資產(chǎn)凈值-待處理固定資產(chǎn)凈損失
B. 固定資產(chǎn)總值-待處理固定資產(chǎn)凈損失
C. 固定資產(chǎn)凈值-待處理固定資產(chǎn)凈損失 長(zhǎng)期投資
D. 固定資產(chǎn)總值-待處理固定資產(chǎn)凈損失 長(zhǎng)期投資
16. 金融機(jī)構(gòu)按一定利率轉(zhuǎn)讓貨幣資金使用權(quán)的信用行為稱為(      )
A. 房地產(chǎn)貸款 B. 房地產(chǎn)債券發(fā)行
C. 房地產(chǎn)股票發(fā)行 D. 房地產(chǎn)融資
17. 房地產(chǎn)股票中的普通股股息(      )
A. 是固定的
B. 視公司經(jīng)營(yíng)總收入的高低而升降，不予固定
C. 視公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好壞和收益高低而升降，不予固定
D. 視公司全年利潤(rùn)絕對(duì)值的高低而升降，不予固定
18. 投資者對(duì)其所投資項(xiàng)目投入的資本金稱為(      )
A. 自有資金 B. 股本金
C. 流動(dòng)資金 D. 建造成本
19. 投資方向調(diào)節(jié)稅的最終承擔(dān)者是______的單位或個(gè)人。(      )
A. 為固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 B. 為固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資
C. 建設(shè)項(xiàng)目承包 D. 最終購(gòu)買、使用該固定資產(chǎn)
20. 對(duì)于住宅小區(qū)的市政配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由______承擔(dān)。(      )
A. 政府財(cái)政 B. 開(kāi)發(fā)商
C. 建筑商 D. 消費(fèi)者
21. 財(cái)產(chǎn)租賃所得以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次，適用稅率為(      )
A. 10% B. 15%
C. 18% D. 20%
22. 土地估價(jià)的基本方法是(      )
A. 市場(chǎng)比較法 B. 成本法
C. 路線價(jià)法 D. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法
23. 一個(gè)運(yùn)行良好的房地產(chǎn)投資組合應(yīng)包括(      )
A. 零售商業(yè)與服務(wù)用房 B. 住宅及寫字樓
C. 購(gòu)物中心及住宅 D. 購(gòu)物中心、住宅及寫字樓
24. 大型購(gòu)物中心的規(guī)模通常在______平方米，面向1540萬(wàn)消費(fèi)人口。(      )
A. 30000～100000 B. 10000～30000
C. 3000～10000 D. 1000～3000
二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。
1. 從投資形式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資可分為(         )
A. 直接投資 B. 開(kāi)發(fā)投資
C. 間接投資 D. 置業(yè)投資 
E. 信托基金投資
2. 下列關(guān)于復(fù)利系數(shù)的關(guān)系式，正確的有(         )
A. (F/A,i,n)=(F/P,i,n)(P/A,i,n)
B. (F/P,i,n)=(F/P,i,n1)(F/P,i,n2)，其中n1 n2=n
C. (P/F,i,n)=(P/F,i,n1) (P/F,i,n2)，其中n1 n2=n
D. (P/A,i,n)=(P/F,i,n)(A/F,i,n)
E. 1(F/A,i,n)=(F/A,i,1/n)
3. 通常所說(shuō)的需求和價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系，指的是(         )
A. 價(jià)格下降，需求也下降 B. 價(jià)格下降，需求則上升
C. 價(jià)格下降，需求不變 D. 價(jià)格上升，需求下降
E. 價(jià)格上升，需求也上升
4. 在項(xiàng)目的前期階段，投資估算的范圍包括______等。(         )
A. 管理費(fèi) B. 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)
C. 前期工程費(fèi) D. 維修費(fèi)
E. 土地費(fèi)用
5. 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文中應(yīng)包含的內(nèi)容有______等。(         )
A. 風(fēng)險(xiǎn)分析 B. 項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖
C. 土地使用權(quán)證 D. 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表
E. 建設(shè)方式及進(jìn)度安排
6. 房地產(chǎn)貸款按資金的使用性質(zhì)分為(         )
A. 流動(dòng)資金貸款 B. 單位貸款
C. 中長(zhǎng)期貸款 D. 固定資產(chǎn)貸款
E. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款
7. 開(kāi)發(fā)商在選擇自己的融資方式時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮如下因素(         )
A. 對(duì)資金的調(diào)動(dòng)和轉(zhuǎn)移的靈活性 B. 資金融出機(jī)構(gòu)的辦事效率
C. 融出資金的幣種 D. 各項(xiàng)融資收費(fèi)的合理性
E. 資金融出機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源和財(cái)力狀況
8. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨按其所處的狀態(tài)一般分為以下哪幾種？(         )
A. 在產(chǎn)品存貨 B. 產(chǎn)成品存貨
C. 開(kāi)發(fā)用品存貨 D. 原材料存貨
E. 已典當(dāng)?shù)拇尕?br /> 9. 營(yíng)業(yè)稅的納稅人為在我國(guó)境內(nèi)提供______的單位和個(gè)人。(         )
A. 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) B. 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)
C. 提供應(yīng)稅勞務(wù) D. 銷售不動(dòng)產(chǎn)
E. 建筑工程承包合同
10. 當(dāng)以下哪些情況發(fā)生時(shí)，業(yè)主可以不需要其他程序而直接驅(qū)逐租客，并要求租客繼續(xù)履約或進(jìn)行違約賠償?(         )
A. 租客忘記交租 B. 租客拒絕交納房租
C. 租客違反租約  D. 業(yè)主違反租約
E. 自然災(zāi)害等不可抗力發(fā)生
三、簡(jiǎn)答題(本大題共5小題，每小題6分，共30分)
1. 風(fēng)險(xiǎn)分析的目的是什么?
2. 簡(jiǎn)述城市規(guī)劃和其他規(guī)劃的關(guān)系。
3. 通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)商可以達(dá)到什么目的?
4. 間接融資的基本概念和特征是什么?
5. 寫字樓租金的最終決定因素是什么?影響租金的因素還有哪些?
四、計(jì)算題(本大題共2小題，每小題12分，共24分)
1. 某投資者購(gòu)買寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)