2007年10月房地產(chǎn)評估自考試題

浙江省2007年10月自考
房地產(chǎn)評估試題
課程代碼：00122

一、單項選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分）
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。
1.供人們生活起居的建筑是（      ）
A.商業(yè)建筑 B.工業(yè)建筑
C.公共建筑 D.居住建筑
2.房地產(chǎn)價格的實質(zhì)是房地產(chǎn)（      ）
A.市場價格 B.權(quán)益價格
C.土地價格 D.理論價格
3.房地產(chǎn)評估的對象是（      ）
A.房屋 B.土地
C.建筑物 D.房屋和土地
4.______是指在同一地塊上連續(xù)增加投資，使各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。（      ）
A.級差地租 B.城市地租
C.級差地租Ⅰ D.級差地租Ⅱ
5.某房地產(chǎn)價格為10000元，購買者抵押貸款6000元，貸款年利率為9%，若該類房地產(chǎn)的年純收益1500元，則自有資本要求的資本化率為______%。（      ）
A.38 B.24
C.20 D.16
6.路線價法估價的第二個步驟應(yīng)為（      ）
A.確定標準深度 B.求取路線價
C.編制深度百分率表 D.劃分路線價區(qū)段
7.個別因素是指（      ）
A.是由于具體房地產(chǎn)本身的條件而對其價格水平有影響的因素
B.是對某地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平有影響的因素
C.是對廣泛地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平有影響因素
D.是對廣泛對象的房地產(chǎn)價格水平有影響因素
8.一般對外交通設(shè)施服務(wù)半徑為（      ）
A.0～10公里 B.0～20公里
C.0～25公里 D.0～30公里
9.市場比較法中，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則在將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格的公式中（      ）
A.其中分母小于100 B.其中分母大于100
C.其中分母等于100 D.不成立
10.通過使用年期修正，可以消除對不動產(chǎn)價格造成的影響因素是（      ）
A.土地的估價期日 B.土地的使用期限不同
C.土地在不同時期的基準地價不同 D.土地在不同時期的路線價不同
11.市場比較法適合的條件，是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的（      ）
A.房地產(chǎn)的交易 B.房地產(chǎn)的價格
C.類似房地產(chǎn)的交易 D.房地產(chǎn)供求關(guān)系
12.成本估價時，土地開發(fā)費用為300萬元，開發(fā)期二年，投資在兩年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款利率為10%，則投資利息為（      ）
A.15萬 B.20萬
C.30萬 D.63萬
13.房屋的商品租金構(gòu)成因素是（      ）
A.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費
B.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租
C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤
D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤
14.剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，如（      ）
A.生地、毛地、熟地 B.已建好工程
C.舊房 D.新房
15.路線價法主要適用于______的估價。（      ）
A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地 B.城市居民街道兩側(cè)土地
C.城市郊區(qū)校區(qū)兩側(cè)土地 D.城市行政大樓兩側(cè)土地
16.深度價格修正率表的制作形式有（      ）
A.單獨深度價格修正率 B.累計深度價格修正率
C.平均深度價格修正率 D.A、B、C三項綜合
17.經(jīng)過處理的宗地地價資料進行數(shù)據(jù)檢驗是按照（      ）
A.土地交易方式 B.房產(chǎn)交易方式
C.城市規(guī)劃 D.土地利用規(guī)劃
18.基準地價修正系數(shù)法估價中的期日修正一般根據(jù)（      ）
A.地價指數(shù)的變動頻率 B.地價指數(shù)的變動幅度
C.地價的變動幅度 D.房價指數(shù)的變動幅度
19.商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表中不包含（      ）
A.進深修正 B.寬度修正
C.使用年限修正 D.公用設(shè)施完備
20.宗地價格評估報告的組成不包括（      ）
A.送文函 B.宗地估價技術(shù)報告
C.附件和補充說明 D.基準地價分析
二、多項選擇題（本大題共15小題，每小題1分，共15分）
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。
1.房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括（          ）
A.城市經(jīng)濟發(fā)展條件 B.房地產(chǎn)開發(fā)情況
C.建筑物保養(yǎng) D.城市社會發(fā)展水平
E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策
2.根據(jù)我國實際情況，房地產(chǎn)價格可以分為以下幾類（          ）
A.市場價、評估價 B.房地產(chǎn)總價、土地價格、建筑物價格
C.生地價、熟地價 D.抵押價格、租賃價格
E.單位價格、樓面價格
3.______是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。（          ）
A.評估價格 B.單位價格
C.樓面價格 D.分價格
E.生地價
4.影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素（          ）
A.聲覺環(huán)境 B.大氣環(huán)境
C.水文環(huán)境 D.視覺環(huán)境
E.衛(wèi)生環(huán)境
5.明確估價基本事項主要包括下列（          ）
A.明確估價目的 B.明確估價對象
C.明確估價時點 D.明確估價業(yè)務(wù)
E.明確估價地點
6.直接影響土地級別界線位置的是（          ）
A.單元劃分 B.定級單位
C.面積單元 D.指標取樣
E.指標計算
7.土地定級單元劃分的方法有（          ）
A.手工法 B.機助法
C.層次分析法 D.繪圖法
E.特爾菲法
8.房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是（          ）
A.百貨大樓 B.普通住宅
C.辦公樓 D.旅館
E.倉庫
9.城市土地主管部門測算土地使用權(quán)出讓金或地價款，其根據(jù)主要是（          ）
A.用途、土地級別 B.土地上附著物的質(zhì)量
C.土地上附著物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集體
E.土地具體位置及生熟程度、地價區(qū)段
10.政府出讓土地使用權(quán)的方式有（          ）
A.拍賣 B.招標
C.協(xié)議 D.分配
E.指定
11.路線價法四三二一法則中，超過100英尺土地第一、三個25英尺的土地價值分別是路線價的（          ）
A.9% B.6%
C.7% D.8%
E.4%
12.房地產(chǎn)評估的三大基本方法是（          ）
A.剩余法 B.市場比較法
C.成本法 D.收益法
E.路線價估價法
13.根據(jù)我國目前的房地產(chǎn)市場狀況，可用于基準地價評估的資料主要有______等。（          ）
A.土地交易資料 B.宏觀經(jīng)濟資料
C.交易資料 D.企業(yè)利潤效益資料
E.土地入股資料
14.工業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表中包含（          ）
A.交通狀況修正 B.對外交通便利度修正
C.基礎(chǔ)設(shè)施修正 D.自然環(huán)境條件修正
E.容積率修正
15.評估報告中，核心部分是（          ）
A.估價師聲明 B.估價結(jié)果報告
C.估價技術(shù)報告 D.估價的假設(shè)
E.附件
三、簡答題（本大題共5小題，每小題5分，共25分）
1.簡述影響房地產(chǎn)價格的因素。
2.簡述影響房地產(chǎn)價格的主要經(jīng)濟因素。
3.綜合資本化率的計算公式是什么？
4.簡述剩余法估價的基本程序。
5.簡述宗地價格評估報告的基本內(nèi)容。
四、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
1.試述區(qū)位理論對土地定級估價的影響。
2.試述剩余法的適用范圍。
五、計算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
1.某房地產(chǎn)，未來第一年的有效毛收入為25萬元，預(yù)計此后各年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長2.5％；未來第一年的運營費用為7萬元，預(yù)計此后各年的運營費用