2008年1月房地產評估自考試題

浙江省2008年1月自考
房地產評估試題
課程代碼：00122

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。
1.房地產評估的對象是（      ）
A.房屋 B.土地 
C.建筑物 D.房屋與土地
2.房地產價格構成具有（      ）
A.單一性 B.雙重性 
C.多樣性 D.商品性
3.為了消除比較修正過程中出現(xiàn)的各種誤差，一般要求可供比較的交易案例資料至少具有（      ）
A.2個 B.3個 
C.4個 D.5個
4.杜能理論的核心是（      ）
A.城市地租 B.農業(yè)區(qū)位地租 
C.級差地租 D.建筑地段地租
5.理論上，土地價格構成可分為地租資本化和_________兩部分。（      ）
A.土地投資與利息 B.建筑開發(fā)成本 
C.專業(yè)費用 D.開發(fā)利潤
6.目前我國房地產市場是一個（      ）
A.充分競爭市場 B.不充分競爭市場 
C.一級市場 D.二級市場
7.上世紀80年代初，_________率先在全國收取土地使用費。（      ）
A.廣州 B.上海 
C.深圳 D.武漢
8.“四三二一”法則屬于_________百分率。（      ）
A.加權深度 B.平均深度 
C.累計深度 D.單獨深度
9.下列_________不是土地定級因素權重的確定方法。（      ）
A.特爾菲法 B.因素成對比較法 
C.層次分析法 D.基準地價修正系數法
10._________是詳細闡述估價過程的報告。（      ）
A.估價結果報告 B.估價技術報告 
C.估價師聲明 D.估價假設和限制條件
11.在收益法估價時，潛在毛收入、凈收益都應按_________計算。（      ）
A.天 B.月 
C.季 D.年
12.收益法中的年限修正系數是（      ）
A.r B.a/r 
C.1-［1/（1 r）n］ D.r/a
13.絕對地租形成的根本原因是（      ）
A.追加投資所帶來的超額利潤 B.土地私有權的壟斷
C.產品價格的壟斷 D.產品市場的壟斷
14.由市場比較法估價得到的房地產價格，稱為（      ）
A.積算價格 B.比準價格 
C.收益價格 D.交易價格
15.對較廣泛地區(qū)范圍內的各宗房地產價格產生全局性影響的因素是（      ）
A.城市區(qū)域因素 B.一般因素 
C.個別因素 D.時間因素
16.成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，_________，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（      ）
A.扣除管理費 B.扣除稅費 
C.扣除折舊 D.扣除保險費
17.按不動產總價（售價）的一定比例計算利潤，該比例常稱作（      ）
A.銷售回報率 B.預期回報率 
C.投資回報率 D.最低回報率
18.估價對象的_________是指土地房屋的狀態(tài)和與周邊物質環(huán)境的相互關系。（      ）
A.權益狀況 B.物質實體 
C.客觀存在 D.主觀推測
19._________是市、縣政府根據需要評估的正常土地市場中，在正常經營管理條件下，具體宗地在一定使用年限內的價格。（      ）
A.基準地價 B.標定地價 
C.宗地價格 D.城鎮(zhèn)地價
20.土地級的數目，根據城市性質、規(guī)模及地域組合的復雜程度劃分，小城市通常分為（      ）
A.1～3級 B.3～5級 
C.4～7級 D.5～10級
二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。
21.以下_________房地產適合采用收益法進行價格評估。（         ）
A.出租房產 B.醫(yī)院 
C.博物館 D.學校 
E.商鋪
22._________的分離，是地租產生的前提。（         ）
A.土地所有權 B.房屋使用權 
C.土地使用權 D.房屋所有權 
E.土地占有權
23.影響建筑物價格的個別因素主要有（         ）
A.建筑結構 B.設計水平 
C.基礎設施配套 D.規(guī)劃限制 
E.施工質量
24.在成本法評估舊有房地產價格時，建筑物折舊的求取方法有（         ）
A.余額遞減法 B.直線法 
C.成新折扣法 D.實際觀察法 
E.混合法
25.土地定級單元劃分的方法有（         ）
A.層次分析法 B.手工法 
C.特爾菲法 D.機助法 
E.繪圖法
26.房地產之所以有價格，是由其_________所決定的。（         ）
A.使用價值 B.社會行政 
C.稀缺性 D.自然條件 
E.商品性
27.市場比較法又可以稱為_________等。（         ）
A.投資法 B.現(xiàn)行市價法 
C.原價法 D.交易實例比較法 
E.資本化法
28.區(qū)域性土地價格評估的基本模式包括（         ）
A.以基準地價為基礎 B.以土地定級為基礎 
C.以宗地地價為基礎 D.以交易地價為基礎 
E.以中房指數為基礎
29._________的地段一般劃分為同一路線價區(qū)段，路線價區(qū)段為帶狀地段。（         ）
A.地價不等 B.地價相等 
C.地段相連 D.地段不連 
E.性質相同
30.剩余法估價中，其專業(yè)費用包括_________等。（         ）
A.安裝工程費 B.規(guī)劃設計費 
C.建筑設計費 D.銷售費 
E.工程概預算費
三、判斷改錯題（本大題共9小題，每小題2分，共18分）
判斷下列各題，正確的在題后括號內打“√”，錯的打“”，并改正劃線部分。
31.英國著名經濟學家威廉?配第把土地喻為“財富之父”。（      ）
32.大城市劃分的道路類型數目一般為5～7類。（      ）
33.成本法估價時，估價中的折舊基數是建筑物在估價時點的固定資產賬面原值。（      ）
34.房地產評估報告一般有書信式、文字式、表格式三種。（      ）
35.基準地價對應的使用年限，是各用途土地使用權的最低出讓年期。（      ）
36.當前城市基準地價評估的任務是評估商業(yè)用地的基準地價。（      ）
37.袋地是指里地線以內不直接臨街的地塊。（      ）
38.容積率的高低取決于城市規(guī)劃，容積率越大，地價越低；反之，容積率越小，地價越高。（      ）
39.市場比較法、收益法和剩余法是房地產評估的基本方法。（      ）
四、簡答題（本大題共3小題，每小題4分，共12分）
40.簡答資本化率的確定方法。
41.簡答基準地價成果圖的表現(xiàn)形式。
42.簡答級差地租Ⅰ與級差地租Ⅱ的區(qū)別。
五、計算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
43.有一可比實例，2003年6月的交易價格為每平方米3600元，2003年6月至2004年1月該類房地產價格平均每月上漲1%，2004年1月至2004年12月該類房地產價格平均每月下降0.2%，2004年12月至2005年6月該類房地產價格平均每月上升0.3%。求對該可比實例進行交易日期修正后，2005年3月的價格為多少?
44.某學校的教學樓要求評估，已知土地面積1000m2，建筑總面積為3000m2，鋼筋混凝土結構，經估價師實地勘察，該房屋成新率為五成。學校位于城市郊區(qū)，目前該地區(qū)的土地單價為500元/m2，該市當前類似房屋的重置成本為2000元/m2，評估該教學樓現(xiàn)時價格。
六、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
45.試述土地定級程序。
46.試述剩余法的適用范圍。