自考"資產評估"筆記第二章

2010年自考資產評估筆記第二章

　　第二章　資產評估的基本方法

　　要求掌握資產評估的基本方法、評估基本方法的運用及方法中各個指標的確定。

　　第一節(jié)　市場法

　　一、市場法的定義

　　二、市場法運用的前提條件

　　三、用市場法評估資產的步驟和計算途徑

　　四、運用市場法評估資產的程序及其優(yōu)缺點

　　一、市場法及其適用的前提條件

　?。ㄒ唬┦袌龇ㄊ侵竿ㄟ^比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種評估方法。

　　市場法目前是最簡單、最有效的方法。

　?。ǘ┦袌龇☉玫那疤釛l件

　　1、需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產交易市場；

　　2、被評估資產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數(shù)等資料是可以搜集的。

　　二、運用市場法評估資產的步驟

　　1、明確評估對象；

　　2、進行公開市場調查，收集相同或相類似資產的市場基本信息資料，尋找參照物；

　　3、分析整理資料并驗證其真實性，判斷選擇參照物；

　　4、把被評估資產與參照物比較；

　　5、分析調整差異，做出結論。

　　三、市場法具體計算途徑

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　　直接法是指在市場上能找到與被評估資產完全相同的資產的現(xiàn)行市價，并依其現(xiàn)行價格直接作為被評估資產評估價格的一種方法。

　　比如要評估某小區(qū)的一套房子，房子還沒有賣完，房子的價格可以按評估基準日的價格來確定，因為房子是完全相同的。

　?。ǘ┦袃r類比法

　　市價類比法是指評估資產時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產，但在公開市場上能找到與之相類似的資產，以此為參照物，并依其價格再做相應的差異調整，從而確定被評估資產價格的一種方法。其基本計算公式為：

　　評估價格=參照物價格+Σ評估對象比參照物優(yōu)異的價格差額-Σ參照物比評估對象優(yōu)異的價格差額

　　或者為：評估價格=參照物價格×（1±調整系數(shù)）

　　不同的資產所調整的系數(shù)是根據(jù)調整的因素而定的。

　　四、運用市場法評估資產的程序及其優(yōu)缺點

　?。ㄒ唬┻\用市場法評估資產的程序1、明確評估對象。

　　2、進行公開市場調查，收集相同或相類似資產的市場基本信息資料，尋找參照物。

　　3、分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物。

　　4、把被評估資產與參照物比較。

　　5、分析調整差異，得出結論。

　?。ǘ┦袌龇ǖ膬?yōu)缺點

　　市場法是資產評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點表現(xiàn)在：

　　1、 能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；

　　2、 評估結果易于被各方面理解和接受。

　　市場法的缺點表現(xiàn)在：

　　1、 需要有公開及活躍的市場作為基礎，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應用；

　　2、 不適用于專用機器、設備、大部分的無形資產，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產的評估。

　　第二節(jié)　成本法

　　一、成本法及其適用的前提條件

　　二、成本法運用的形式及其各項指標的估算

　　三、運用成本法評估資產的程序及其優(yōu)缺點

　　一、成本法及其適用的前提條件

　　（一）成本法是指在評估資產時按被評估資產的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。

　　從資產評估成本法的概念來講，它是先確定它的重置成本，再扣減其各項損耗，這個方法的理論依據(jù)有兩個：（1）資產的價值取決于成本，成本越高，評估價值就越高；在確定資產價值成本時，重置成本與原始成本在價值內涵上是一樣的。

　?。?）資產的價值是一個變量。它是隨著資產本身的使用過程而產生變化的。一般有兩種情況：①資產在使用過程中有一些磨損而產生的損耗，往往稱為物理型損耗，也稱為有形損耗，或實體性貶值。②新技術的推廣和應用使企業(yè)原有資產與社會上普遍推廣和運用的資產相比技術方面相對落后，性能、價格上發(fā)生變化。這些情況都是無形的，稱為功能性損耗。另外一種情況是由于資產外部環(huán)境或宏觀政策的影響導致資產的一種貶值。

　　功能性貶值是由于資產的技術相對落后出現(xiàn)新的技術的資產而導致的一些貶值。經濟性貶值是由于國家政策因素或宏觀調控因素影響這個資產，該資產往往表現(xiàn)為閑置、使用價值不能很好發(fā)揮。

　　例如在北京不能使用泡沫的一次性飯盒，生產泡沫的機器會閑置，這就是它的經濟性貶值。

　　再例如生產蘇丹紅，生產出來的蘇丹紅用在食品行業(yè)國家是不允許的。機器設備的閑置不是設備本身不能使用，而是國家規(guī)定不允許使用這種產品導致這種設備閑置而產生的貶值是經濟性貶值。

　　從資產成本法來確定其價值時，明確兩點：（1）資產的價值取決于它的成本；（2）它的價值是一個變量，變量是由它的損耗決定的。

　?。ǘ┎捎贸杀痉ㄔu估資產的前提條件：

　　1、應當具備可利用的歷史資料；

　　2、形成資產價值耗費是必須的。

　　二、成本法運用的形式及其各項指標的估算

　　1、基本公式可表述為：

　　被評估資產評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值

　　2、運用成本法評估資產的步驟：

　?、俅_定被評估資產，并估算重置成本；

　?、诖_定被評估資產的使用年限；

　?、酃浪惚辉u估資產的損耗或貶值；

　　④計算確定被評估資產的價值。

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　　1、重置核算法

　　2、物價指數(shù)法

　　3、功能價值法

　　4、規(guī)模經濟效益指數(shù)法

　?。?）重置核算法

　　是指按資產成本的構成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

　　重置成本=直接成本+間接成本

　?。?）物價指數(shù)法

　　物價指數(shù)法是在資產歷史成本基礎上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計算公式為：

　　資產重置成本=資產歷史成本×資產評估時物價指數(shù)/資產購建時物價指數(shù)

　　或者為：

　　資產重置成本=資產歷史成本×（1±物價變動指數(shù)）

　?。?）功能價值法

　　也稱生產能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，計算其每一單位生產能力價格或參照物與被評估資產生產能力的比例，據(jù)以估算被評估資產的重置成本。計算公式為：

　　被評估資產重置成本=參照物重置成本×被評估資產年產量/參照物年產量

　　（二）實體性貶值及其估算

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　　（四）經濟性貶值及其估算

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　　三、運用成本法評估資產的程序及其優(yōu)缺點

　?。ㄒ唬?運用成本法評估資產的程序

　　1、確定被評估資產，并估算重置成本；

　　2、確定被評估資產的使用年限；

　　3、估算被評估資產的損耗或貶值；

　　4、計算確定被評估資產的價值。

　　（二） 成本法的優(yōu)缺點

　　采用成本法的優(yōu)點

　　1、比較充分地考慮了資產的損耗，評估結果更趨于公平合理；

　　2、有利于單項資產和特定用途資產的評估；

　　3、在不易計算資產未來收益或難以取得市場參考物條件下可廣泛地應用；

　　4、有利于企業(yè)資產保值。

　　采用成本法的缺點

　　1、工作量較大；

　　2、以歷史資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分析這種假設的可行性；

　　3、經濟性貶值不易全面準確計算。

　　第三節(jié)　收益法

　　一、收益法及其適用的前提條件

　　二、收益法應用的形式

　　三、收益法中各項指標的確定

　　四、運用收益法評估資產的程序及其優(yōu)缺點

　　一、收益法及其適用的前提條件

　　收益法是通過估算被評估資產的未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。這里面估算被評估資產未來的預期收益，再將未來的預期收益以一定的或者適當?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn)，折現(xiàn)成現(xiàn)值來確定被評估資產價值的一種資產評估方法。這種方法里面不難看出，資產的價值取決于它的效用，也就是它未來的預期收益，未來的預期收益越高，它的效用越大，資產評估的價值也就越高，所以說資產的價值由它的使用價值來決定，體現(xiàn)在它未來的效用上。

　　二、收益法應用的形式

　?。ㄒ唬┵Y產未來收益期有限的情況

　　（二）資產未來收益無限期的情況

　?。ㄒ唬┵Y產未來收益期有限的情況

　　三、收益法中各項指標的確定

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　　收益額是未來預期收益。它根據(jù)資產帶來的效用確定，但是往往在評估過程中，對資產未來的收益很難區(qū)分，例如資產不是單獨帶來收益的，它不具有整體的獲利能力。在這種情況下應該有一個收益的分成比例問題，在評估無形資產過程中，某一項技術或某一項專利，并不是說這項技術帶來的收益是產品帶來的所有利潤，因為它還有有形資產。

　　（二）折現(xiàn)率和資本化率

　　1、無風險報酬率

　　2、風險報酬率（財務