自考房地產(chǎn)項目評估試題_浙江省2009年1月自考試卷

浙江省2009年1月自考房地產(chǎn)項目評估試題

課程代碼：00972
一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。
1.真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是(      )
A.市場價格 B.評估價格 
C.理論價格 D.基準價格
2.容積率是指地塊上的總建筑面積與_________之比。(      )
A.建筑底層面積 B.總土地面積
C.建筑使用面積 D.地塊綠化面積
3.引起房地產(chǎn)價格上升的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的是(      )
A.裝修改造 B.通貨膨脹 
C.居民收入增加 D.改進物業(yè)管理
4.將土地的總價分攤到單位建筑面積上的土地價格是(      )
A.土地單價 B.樓面地價 
C.生地價 D.熟地價
5.一套總價30萬元的房產(chǎn)，在實際交易中約定一年后一次付清，若資金折現(xiàn)率為10%，則其實際價格和名義價格分別是(      )
A.28.57萬元，30萬元 B.30萬元，28.57萬元
C.30萬元，27萬元 D.27萬元，30萬元
6.房地產(chǎn)投?；馂碾U時的保險價值是指(      )
A.損毀建筑物的價值
B.損毀的建筑物的價值及可能的連帶損失，包括土地價值
C.損毀的建筑物的價值及可能的連帶損失，不包括土地價值
D.損毀的建筑物的價值和土地價值
7.臨時用地不能當作長久用地來估價，部分產(chǎn)權的房地產(chǎn)不能當作完全產(chǎn)權的房地產(chǎn)來估價，共有的房地產(chǎn)不能當作獨有的房地產(chǎn)來估價，這是遵循了房地產(chǎn)估價原則的(      )
A.最高最佳使用原則 B.估價時點原則
C.合法原則 D.公平原則
8.最適宜采用比較法估價的房地產(chǎn)類型是(      )
A.出售型房地產(chǎn) B.保有型房地產(chǎn)
C.工廠類房地產(chǎn) D.自用型房地產(chǎn)
9.某房地產(chǎn)2006年5-10月的價格指數(shù)為76.7、85.0、89.3、97.1、96.2、98.1（以2005年1月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在2006年5月的單價為1800元/m2，進行交易日期修正到2006年10月的價格為(      )
A.2121.5元/m2 B.2302.2元/m2
C.2500.2元/m2 D.1765.8元/m2
10.對可比實例進行房地產(chǎn)狀況修正時，不需要考慮的內容是(      )
A.居住人數(shù) B.區(qū)位 
C.土地使用年限 D.面積和結構
11.房地產(chǎn)評估價值的名稱因估價方法有所不同，其中用_________估算的結果通常稱為比準價格。(      )
A.成本法 B.比較法 
C.假設開發(fā)法 D.收益法
12.在采用假設開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是(      )
A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值
B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費
C.銷售稅費
D.開發(fā)成本和管理費用
13.在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為_________，經(jīng)過年數(shù)應為_________。(      )
A.經(jīng)濟壽命，實際經(jīng)過年數(shù) B.經(jīng)濟壽命，有效經(jīng)過年數(shù)
C.自然壽命，實際經(jīng)過年數(shù) D.自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)
14.房地產(chǎn)估價實踐中，成本法和比較法都是根據(jù)(      )
A.預期原理 B.假設原理 
C.供求原理 D.替代原理
15.收益法是建立在_________的觀念上的。(      )
A.投資有利潤 B.貨幣具有時間價值
C.投資有風險 D.貨幣會貶值
16.在收益法估價中需要求取的凈收益應該是(      )
A.有形收益 B.無形收益 
C.實際收益 D.客觀收益
17.下列依據(jù)比較法衍生而來的評估方法是(      )
A.假設開發(fā)法 B.成本法
C.收益法 D.路線價法
18.全封閉高速公路對房地產(chǎn)價格的影響是_________的，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響是_________的。(      )
A.負向，正向 B.正向，不確定
C.負向，不確定 D.不確定，負向
19.影響路線價的因素中，對路線價地價影響較大的是(      )
A.寬度 B.長度 
C.深度 D.高度
20.估價機構(武漢自考)從正式接受估價委托到完成評估報告的日期是(      )
A.評估報告的有效期 B.估價作業(yè)日期
C.估價工作結束日期 D.評估報告的時效期

二、多項選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。
1.房地產(chǎn)的區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系，包括
(          )
A.租金水平 B.交通可及性和便捷性
C.在區(qū)域中的地位 D.與重要場所的距離 
E.周圍環(huán)境、景觀
2.政府對房地產(chǎn)的限制一般通過以下_________特權來實現(xiàn)。(          )
A.征用權 B.警察權 
C.征稅權 D.充公權 
E.贖回權
3.會引起房地產(chǎn)價格上升的因素(          )
A.裝修改造 B.通貨膨脹 
C.建安成本上升 D.環(huán)境惡化 
E.區(qū)域人口減少
4.如果某類房地產(chǎn)需求缺乏價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可能為
(          )
A.0.5 B.1.0 
C.1.5 D.0.1 
E.3.0
5.成本法評估土地價格時，銷售階段應繳納的稅費包括(          )
A.營業(yè)稅 B.所得稅 
C.教育費附加 D.消費稅
E.調節(jié)稅
6.按房地產(chǎn)的存在形態(tài)可將房地產(chǎn)價格分為(          )
A.土地價格 B.轉讓價格 
C.建筑物價格 D.房地價格 
E.抵押價格
7.下列因素中，會導致建筑物物質上折舊的是(          )
A.工藝改進 B.風吹日曬 
C.設計過時 D.現(xiàn)行政策重大改變 
E.使用磨損

三、簡答題（本大題共4小題，前3小題各5分，第4小題7分，共22分）
1.哪些因素會影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力？
2.簡述引起建筑物折舊的因素。
3.有哪幾種主要情形需要補交地價？
4.一份完整的房地產(chǎn)估價報告具體包括哪些內容？

四、計算題(本大題共2小題，每小題5分，共10分)
1.某宗熟地土地面積為2000m2，規(guī)劃建筑面積是5000m2，適宜建造一幢寫字樓。建安費用為1500元/m2，管理費用為建安費用的6%，建設期為2年，假設成本費用均勻投入。預計該寫字樓在建成時可全部售出，平均價格為5000元/m2，銷售費用為售價的2%。折現(xiàn)率為10%，試用動態(tài)假設開發(fā)法測算該土地的總價。
2.一宗標準臨街矩形地塊甲的總價36萬元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為50英尺，運用四三二一法則，求地塊乙的總地價為多少？
五、案例綜合題(本大題共14分)
估價對象為一幢供出租使用的商店，該商店的土地使用年限是30年，從1997年10月1日起計算。該商店共有兩層，每層各300m2。一層于1999年10月1日租出，租期10年，期間的年租金是2160元/m2，二層一直空置。在2007年時欲把該商場整體出租，附近類似商場的正常年租金均為2500元/m2，運營費用始終保持平均每月20元/m2不變。設資本化率為9%。問：（1）簡述收益法的操作步驟。(7分)
（2）試估算該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格。(7分)