2007年7月房地產(chǎn)投資分析自考試題

浙江省2007年7月自考
房地產(chǎn)投資分析試題
課程代碼：00171

一、單項選擇題（本大題共20小題，每小題2分，共40分）
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。
1.房地產(chǎn)是指______及固著在其上不可分割的部分以及附帶的各種權益。（      ）
A.房屋財產(chǎn) B.土地財產(chǎn) 
C.建筑物、構筑物 D.土地、建筑物
2．商業(yè)物業(yè)的購買者大都以______為目的。（      ）
A．自用 B.投資 
C.避稅 D.保值
3．通常情況下，人們往往把對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響的、投資者無法控制的風險稱為（      ）
A．個別風險 B.非系統(tǒng)風險 
C.系統(tǒng)風險 D.持有期風險
4．某一時點的______是指該時點現(xiàn)金流量的代數(shù)和。（      ）
A．凈現(xiàn)金流量 B.現(xiàn)金流入量 
C.現(xiàn)金流出量 D.累計凈現(xiàn)金流量
5．開發(fā)項目______是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。（      ）
A．經(jīng)營成本 B.期間費用 
C.產(chǎn)品生產(chǎn)成本 D.產(chǎn)品開發(fā)成本
6．我國房地產(chǎn)開發(fā)建設貸款利息都是按______計息的。（      ）
A．單利 
B.復利
C.間斷復利 
D.單利（期限在1年以內(nèi)）和復利（期限在1年以上）
7．房地產(chǎn)開發(fā)中，投資機會選擇主要包括______兩個階段。（      ）
A．投資機會尋找和可行性研究 B.投資機會的篩選和可行性研究
C.投資機會尋找和投資機會的篩選 D.投資機會分析和獲得土地使用權
8．在房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售階段，對居住物業(yè)多采取______處理方式。（      ）
A．出售 B.出租
C.出售、出租并舉，以出售為主 D.出售、出租并舉，以出租為主
9．當開發(fā)項目建設完畢后，開發(fā)商更為關注的是（      ）
A．辦理竣工驗收和政府批準入住的手續(xù)
B.預計的開發(fā)成本是否突破
C.實際工期較計劃工期是否有拖延
D.在預期時間內(nèi)是否能以預計價格為項目找到買家或使用者
10．由于市場功能的核心是______，所以房地產(chǎn)市場定義為“是令房地產(chǎn)的買賣雙方走到一起，并就某宗房地產(chǎn)的交易價格達成一致的任何安排”。（      ）
A．市場信息的傳遞與反饋 B.交易
C.調(diào)節(jié)市場供需 D.形成交易價格
11．房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和消費過程均需要大量資金，沒有______的參與，房地產(chǎn)市場就難以正常運轉(zhuǎn)。（      ）
A．政府及政府機構 B.金融機構
C.專業(yè)顧問 D.建筑承包商
12．可行性研究一般分四個階段，其中______投資估算的精度可達30%。（      ）
A．投資機會研究 B.初步可行性研究
C.詳細可行性研究 D.項目評估和決策
13．______是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目技術、經(jīng)濟可行性后做出投資與否決策的關鍵環(huán)節(jié)。（      ）
A．投資機會研究 B.初步可行性研究
C.詳細可行性研究 D.項目評估和決策
14．房地產(chǎn)市場預測的方法包括定性和定量預測兩種方法，其中，定量預測主要用于市場______預測。（      ）
A．短期 B.中期
C.中長期 D.短期和中期
15．房地產(chǎn)金融就是發(fā)生在房地產(chǎn)領域中的______的融通。（      ）
A．貨幣資金 B.貨幣信用
C.貨幣資金和貨幣信用 D.資金
16．融資是以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟活動，其基本特征是具有（      ）
A．收益性 B.償還性 
C.安全性 D.程序性
17．開發(fā)項目資金大都來自銀行貸款，在開發(fā)投資過程中，投資者獲得的貸款通常為______的項目開發(fā)建設貸款。（      ）
A．以貸款人的信用擔保
B.只能以項目本身作抵押擔保
C.只能以項目以外，投資者其他資產(chǎn)作抵押擔保
D.以項目本身或投資者其他資產(chǎn)作抵押擔保
18．確定房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的關鍵是收入總額和準予扣除項目金額的計算，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其經(jīng)營收入主要是開發(fā)建設及經(jīng)營期間的（      ）
A．財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 B.利息收入 
C.租售收入 D.股息收入
19．______是國家稅務部門對商品流通環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)額和服務性業(yè)務收入征收的一種稅。（      ）
A．增值稅 B.所得稅 
C.營業(yè)稅 D.城市維護建設稅
20．______是所有類型的房地產(chǎn)投資中收益最大同時風險也是最高的一種。（      ）
A．住宅投資 B.工業(yè)用房投資
C.商業(yè)房地產(chǎn)投資 D.土地投資
二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。
21．商業(yè)零售用房投資通常包括______等類型。（         ）
A．中小型購物中心 B.大型購物中心 
C.倉儲商店及批發(fā)市場 D.寫字樓 
E.鋪面房
22．城市維護建設稅是按______的實繳稅額為計稅依據(jù)的，專用于城市維護建設而征收的一種稅。（         ）
A．增值稅 B.所得稅 
C.營業(yè)稅 D.房產(chǎn)稅 
E.消費稅
23．資金時間價值的大小，取決于多方面因素，從投資角度來看主要有______等因素。（         ）
A．投資利潤率 B.通貨膨脹率 
C.風險因素 D.經(jīng)濟增長率 
E.機會成本
24．無論投資者投資于土地的目的是開發(fā)或投機，其______等因素對投資成功都會產(chǎn)生較大的影響。（         ）
A．土地的位置 B.土地的屬性 
C.時機的選擇 D.機會成本 
E.社會接受程度
25．土地使用權轉(zhuǎn)讓是指土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土地轉(zhuǎn)移的行為，包括______等。（         ）
A．出售 B.交換 
C.抵押 D.出租 
E.贈與
三、簡答題（本大題共5小題，每小題6分，共30分）
26．簡述利率風險的內(nèi)涵，說明利率的升高對房地產(chǎn)投資會產(chǎn)生哪些方面的影響？
27．簡述投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務會計中使用的成本概念不同的方面。
28．何為土地使用權出讓？有哪幾種出讓方式？
29．簡述在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的不同階段需要聘請的專業(yè)顧問有哪些？
30．通常金融機構主要根據(jù)哪些指標來確定房地產(chǎn)企業(yè)資信等級？
四、計算題（8分）
31．有一項投資，投資者投資100萬元購買一棟住宅用于出租，租期10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為10萬元，每二年租金增加10%，在租約期滿后將物業(yè)售出，得到收益90萬元，折現(xiàn)率12%，計算凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率。（注：基準收益率10%，計算可利用下表進行）。
計算表                          單位：萬元  
年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
投資額 –100          
物業(yè)售出           90
凈租金收入 10 10 11 11 12.1 12.1 13.31 13.31 14.64 14.64 
凈現(xiàn)金流量 –90 10 11 11 12.1 12.1 13.31 13.31 14.64 14.64 90
折現(xiàn)系數(shù)12%           
凈現(xiàn)值           
折現(xiàn)系數(shù)15%           
凈現(xiàn)值1           
折現(xiàn)系數(shù)2           
凈現(xiàn)值2           
五、論述題（12分）
32．試述可行性研究含義、目的和主要作用。