2010年10月房地產(chǎn)評估自考試題

浙江省2010年10月自考
房地產(chǎn)評估試題
課程代碼：00122

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。
1.在城市中，____是影響土地利用的主要因素。(      )
A.土地肥沃程度 B.氣候、水文
C.工程地質(zhì)條件的優(yōu)劣、地形坡度 D.地貌、土壤
2.當容積率不變時，樓面地價與土地價格____；地價不變，樓面地價與容積率____。(      )
A.成正比  成正比 B.成正比  成反比
C.成反比  成反比 D.成反比  成正比
3.區(qū)位理論的發(fā)展過程中，____的理論核心是根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)成本最低確定企業(yè)的最佳區(qū)位。(      )
A.成本學(xué)派 B.市場學(xué)派
C.行為學(xué)派 D.管理學(xué)派
4.一般來說，在城市化初期，由于經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以____為主，房地產(chǎn)的價格____。(      )
A.第一、第二產(chǎn)業(yè)  較高 B.第一、第二產(chǎn)業(yè)  較低
C.第一、第三產(chǎn)業(yè)  較高 D.第一、第三產(chǎn)業(yè)  較低
5.容積率的高低取決于城市規(guī)劃，容積率越大，地價____。容積率與地價的關(guān)系一般____。 (      )
A.越高  呈線性關(guān)系 B.越高  不呈線性關(guān)系
C.越低  不呈線性關(guān)系 D.越低  呈線性關(guān)系
6.在市場資料豐富的情況下，____則是最常用的方法。(      )
A.成本法 B.收益法 
C.剩余法 D.市場比較法
7.商業(yè)標準宗地的位置宜(      )
A.選擇街角地 B.多面臨街 
C.畸零地 D.一面臨街
8.主導(dǎo)因素即對土地級別有重大影響，在定級因素權(quán)重體系中所占權(quán)重較大的因素。劃分單位時，選擇____以上的主導(dǎo)因素，作為劃分單元、檢測單元內(nèi)部均值的標準。(      )
A.一個 B.二個 
C.四個 D.五個
9.一般情況下，房地產(chǎn)估價應(yīng)采用____指標。(      )
A.實際收入 B.主觀收入 
C.客觀收入 D.潛在收入
10.從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是未來____的現(xiàn)值之和。(      )
A.潛在毛收入 B.有效毛收入 
C.正常凈收益 D.銷售收入
11.下列說法正確的是(      )
A.在確定凈收益時，不僅要測算有形收益，還要將各種無形收益折算成貨幣收益，共同計算
B.在確定凈收益時，僅測算有形收益，不測算無形收益
C.在確定凈收益時，僅測算無形收益，將各種無形收益折算成貨幣收益
D.在確定凈收益時，將有形收益減去無形收益
12.在運用市場比較法時，所選取的交易案例必須與待估房地產(chǎn)具有相似性，這體現(xiàn)了市場比較法哪一個限制條件？(      )
A.非單一性 B.可替代性 
C.合法性 D.可修正性
13.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年5月至2006年9月的價格指數(shù)分別為101.5、100.7、99.8、98.9、103.3（都分別以上個月為100）。某宗房地產(chǎn)2006年5月的成交價格為5100元/平方米，將其修正到2006年9月的價格為____元/平方米。(      )
A.5089 B.5145 
C.5236 D.5315
14.從賣方來說，成本法的理論依據(jù)是(      )
A.恩格爾定律 B.供求關(guān)系原理
C.生產(chǎn)費用價值論 D.替代原理
15.具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地，被稱為(      )
A.生地 B.毛地 
C.熟地 D.凈地
16.一般，建筑物的經(jīng)濟壽命____自然壽命。在房地產(chǎn)估價中一般應(yīng)采用____。(      )
A.小于  經(jīng)濟耐用年限 B.小于  自然耐用年限
C.大于  自然耐用年限 D.大于  經(jīng)濟耐用年限
17.在房地產(chǎn)評估實務(wù)中運用得較為普遍，在評估待開發(fā)土地價值時運用得最為廣泛的是 (      )
A.市場比較法 B.收益法 
C.成本法 D.剩余法
18.____能對大量土地迅速估價，是評估大量土地的一種常用方法。(      )
A.市場比較法 B.剩余法 
C.收益法 D.路線價估價法
19.基準地價系數(shù)修正法的基本原理是(      )
A.供求關(guān)系原理 B.生產(chǎn)費用價值論
C.替代原理 D.投入產(chǎn)出原理
20.房地產(chǎn)評估報告，對于一般的例行估價案件都可采用____評估報告書。(      )
A.定型式 B.自由式 
C.開放式 D.混合式
二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題2分，共20分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。
1.區(qū)位是____在空間上有機組合的綜合表現(xiàn)。(          )
A.社會地理區(qū)位 B.自然地理區(qū)位
C.經(jīng)濟地理區(qū)位 D.交通地理區(qū)位
E.文化地理區(qū)位
2.根據(jù)區(qū)位地租理論，農(nóng)作物分化成六種作物制度，圍繞城市中心呈向心環(huán)帶狀分布，這就是“杜能環(huán)”。下列說法正確的是(          )
A.第一區(qū)為自由農(nóng)作區(qū) B.第二區(qū)為林業(yè)區(qū)
C.第三區(qū)為放牧區(qū) D.第三、四、五區(qū)為作物輪作區(qū)
E.第六區(qū)為放牧區(qū)

3.房地產(chǎn)估價的基本方法包括(          )
A.市場比較法 B.收益法
C.剩余法 D.路線價法
E.成本法
4.反映交通通達度的因素因子，主要有(          )
A.道路功能 B.道路寬度
C.路網(wǎng)密度 D.公交便捷度
E.對外交通設(shè)施
5.收益法又稱作(          )
A.收益還原法 B.資本化法
C.投資法 D.收益現(xiàn)值法
E.假設(shè)開發(fā)法
6.計算以客觀收入為基礎(chǔ)的有效毛收入時，應(yīng)具備的條件是(          )
A.應(yīng)是處于正常利用狀態(tài)下使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收入
B.收入應(yīng)是實際收入
C.收入應(yīng)是可能的最高收入
D.收入必須能持續(xù)獲得
E.收入應(yīng)具有預(yù)測性
7.所謂正常交易，是指____的交易。(          )
A.公開市場 B.信息通暢
C.交易雙方平等自愿情況下 D.誠實無欺
E.有利害關(guān)系
8.折舊的求取方法包括(          )
A.直線法 B.余額遞減法
C.成新折扣法 D.實際觀察法
E.混合法
9.路線價法特別適宜于(          )
A.單個宗地估價
B.特殊房地產(chǎn)的估價，如道觀、寺廟、教堂等
C.土地課稅估價
D.土地重劃估價
E.征地拆遷估價
10.基準地價修正系數(shù)法的計算公式中，涉及哪些修正？(          )
A.區(qū)域因素修正 B.個別因素修正
C.年期修正系數(shù) D.期日修正系數(shù)
E.容積率修正系數(shù)
三、簡答題（本大題共4小題，每小題5分，共20分）
1.地租理論的應(yīng)用有哪些？
2.影響房地產(chǎn)價格的一般因素中，行政因素包括哪些內(nèi)容？
3.資本化率的確定有哪些方法？
4.剩余法的前提條件有哪些？
四、計算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
1.某房地產(chǎn)，經(jīng)預(yù)測在未來4年的凈收益將分別為100萬元、120萬元、125萬元、140萬元，從第5年以后到無限年，每年的凈收益固定為150萬元，資本化率為10%，無限年使用。求該房地產(chǎn)的收益價格。
2.有一房地產(chǎn)，土地總面積1000平方米，為10年前通過征用農(nóng)地取得，當時每畝花費16萬元，現(xiàn)時重新取得該類土地每平方米需要600元；地上建筑物總建筑面積2000平方米，于8年前建成交付使用，當時建筑造價每平方米500元，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米需1000元，估計該建筑物尚可使用32年，殘值率為5%。試選用所給資料估計該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。
五、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
1.論述綜合土地定級程序。
2.論述市場比較法比較實例的選擇應(yīng)滿足的要求。