自考房地產(chǎn)投資分析試題_浙江省2009年4月自考試卷

浙江省2009年4月自學(xué)考試房地產(chǎn)投資分析試題

課程代碼：00171
一、單項(xiàng)選擇題(本大題共24小題，每小題1分，共24分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。
1. 房地產(chǎn)投資面臨的以下風(fēng)險(xiǎn)，________不屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。(      )
A. 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) B. 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
C. 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) D. 或然損失風(fēng)險(xiǎn)
2. ________是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志。(      )
A. 利潤(rùn) B. 利率 
C. 利息 D. 資金增值
3. 已知某筆貸款的年名義利率為15%，若實(shí)際利率為16.075%，則該筆貸款每年計(jì)息________次。(      )
A. 2 B. 4 
C. 12 D. 24
4. 已知A,i,n，求p，現(xiàn)金流量圖如下所示，則正確的等值變換是(      )

 
A. p=A· +A
B. p=A·
C. p=A· +A
D. p=A·
5. 以下各項(xiàng)工作內(nèi)容中，________屬于建設(shè)階段的工作內(nèi)容。(      )
A. 處理工程變更 B. 編制工作量清單
C. 編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表 D. 實(shí)施“三通一平”
6. 按照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，教育、科技用地的出讓年限為_(kāi)_______年。(      )
A. 70 B. 50 
C. 40 D. 60
7. 當(dāng)商品房投入的建設(shè)資金達(dá)到________時(shí)才可以向城市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門申請(qǐng)預(yù)售。
(      )
A. 20% B. 25% 
C. 30% D. 40%
8. 初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(dá)(      )
A. ±10% B. ±15% 
C. ±20% D. ±25%
9. 租金及租金指數(shù)，銷售價(jià)格及價(jià)格指數(shù)，房地產(chǎn)投資收益率和資本化率等信息，屬于房地產(chǎn)(      )
A. 供應(yīng)方面的信息 B. 需求方面的信息
C. 其他信息 D. 市場(chǎng)交易方面的信息
10. 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅為(      )
A. 0～20% B. 0～30% 
C. 10%～30% D. 10%～20%
11. 項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算數(shù)內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率稱為(      )
A. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 B. 投資利潤(rùn)率
C. 投資收益率 D. 資產(chǎn)負(fù)債率
12. 開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)階段由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用上漲所引起的建造成本增加額的合同稱為(      )
A. 成本加酬金 B. 單價(jià)合同 
C. 固定總價(jià)合同 D. 調(diào)值總價(jià)合同
13. 進(jìn)行________分析時(shí)，首先假設(shè)各變量間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時(shí)，項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)果的變化情況。(      )
A. 多變量敏感性 B. 盈虧平衡 
C. 概率 D. 單變量敏感性
14. 預(yù)收帳款占流動(dòng)負(fù)債比重越大說(shuō)明企業(yè)的銷售能力越強(qiáng)，則(      )
A. 長(zhǎng)期償債能力強(qiáng) B. 短期償債能力強(qiáng)
C. 短期償債能力弱 D. 融資的短期債務(wù)比重相對(duì)較大
15. 過(guò)高的流動(dòng)比率1若是由于大量的________所致，那么企業(yè)面臨市場(chǎng)蕭條時(shí)，就無(wú)法保證其變現(xiàn)能力，從而影響債權(quán)人投資的安全性。(      )
A. 流動(dòng)資金 B. 存貨
C. 預(yù)付帳款 D. 預(yù)收帳款
16. 企業(yè)投資人在國(guó)家注冊(cè)登記機(jī)構(gòu)的自有資金總額稱為(      )
A. 實(shí)收資本 B. 注冊(cè)資本 
C. 固定資產(chǎn) D. 流動(dòng)資產(chǎn)
17. 在大多數(shù)情況下，只要開(kāi)發(fā)商能投入占項(xiàng)目總投資30%的________，就基本具備了由信貸資金解決其余投資所需要的條件。(      )
A. 股票發(fā)行收入 B. 股本金 
C. 承包商墊付資金 D. 預(yù)售房資金
18. 在收益分配上享有優(yōu)先權(quán)，但一般沒(méi)有公司的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的社會(huì)籌資，稱為(      )
A. 普通股票 B. 債券 
C. 優(yōu)先股 D. 集資
19. 融資是以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其基本特性是(      )
A. 具有償還性 B. 資金有較低的使用成本
C. 資金可隨時(shí)抽調(diào) D. 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)性
20. 教育費(fèi)附加的計(jì)費(fèi)依據(jù)與________相同。(      )
A. 營(yíng)業(yè)稅 B. 城市維護(hù)建設(shè)稅 
C. 調(diào)節(jié)稅 D. 房產(chǎn)稅
21. 國(guó)家為控制經(jīng)濟(jì)適用住宅的總開(kāi)發(fā)成本及銷售價(jià)格，對(duì)其采用(      )
A. 若干年分期支付土地費(fèi)用 B. 行政劃撥土地減免地價(jià)
C. 減免若干年的土地使用費(fèi) D. 減免土地增值稅
22. 深圳市規(guī)定，從《土地使用合同書》生效之日起，免交土地使用費(fèi)5至10年的，是________土地。(      )
A. 國(guó)家(武漢自考)籌集資金填海增辟的 B. 港澳同胞投資興辦企業(yè)使用的
C. 企業(yè)自籌資金填海增辟的 D. 經(jīng)該市科委審定的技術(shù)先進(jìn)項(xiàng)目使用的
23. 一般情況下，公寓的出租單元________時(shí)需要聘請(qǐng)專業(yè)的管理公司來(lái)監(jiān)督整體運(yùn)營(yíng)，并需要一名全職的維修工程師。(      )
A. 超過(guò)20個(gè) B. 超過(guò)50個(gè) 
C. 超過(guò)100個(gè) D. 超過(guò)200個(gè)
24. 一般商業(yè)鋪面房的租期為_(kāi)_______年。(      )
A. 1～3 B. 3～5 
C. 5～7 D. 7年以上

二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。
1. ________等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素。(         )
A. 投資 B. 成本 
C. 收入 D. 折現(xiàn)率 
E. 利潤(rùn)
2. 收入價(jià)值比率有________等許多種表現(xiàn)形式。(         )
A. 資本回報(bào)率 B. 綜合資本化率
C. 權(quán)益資本化率 D. 毛租金收入乘數(shù) 
E. 凈租金收入乘數(shù)
3. 以下各項(xiàng)工作內(nèi)容，不屬于建設(shè)階段的工作有(         )
A. 檢查工程質(zhì)量 B. 編制工作量清單
C. 實(shí)施“三通一平” D. 處理工程變更 
E. 編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表
4. 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期大體上由________幾個(gè)階段組成。(         )
A. 可行性研究 B. 租售期 
C.  勘察、設(shè)計(jì)期 D. 準(zhǔn)備期 
E. 建造期
5. 從市場(chǎng)分析的角度出發(fā)，通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)信息分為(         )
A. 供應(yīng)信息 B. 需求信息 
C. 交易信息 D. 間接信息 
E. 直接信息
6. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資的特性為_(kāi)_______等。(         )
A. 占用周期長(zhǎng) B. 資金流動(dòng)性大 
C. 回報(bào)率高 D. 投資的非固定性 
E. 資金墊付量大
7. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)主要包括________等。(         )
A. 決策能力 B. 知識(shí)結(jié)構(gòu) 
C. 處理人際關(guān)系的能力 D. 組織指揮能力 
E. 經(jīng)營(yíng)管理能力
8. 國(guó)家和各級(jí)政府對(duì)商品住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)中的稅費(fèi)進(jìn)行必要合理調(diào)控所采取的措施有
(         )
A. 取消不合理收費(fèi)
B. 降低地價(jià)
C. 合理分?jǐn)偝鞘谢A(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施費(fèi)用
D. 降低或減免契稅，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅
E. 取消土地出讓金
9. 由稅務(wù)部門統(tǒng)一征收的“兩稅一費(fèi)”是(         )
A. 城市維護(hù)建設(shè)稅 B. 所得稅 
C. 印花稅 D. 營(yíng)業(yè)稅 
E. 教育費(fèi)附加
10. 一般的寫字樓租售采用標(biāo)準(zhǔn)租約合同，其租約中的基本內(nèi)容包括(         )
A. 稅費(fèi)條款 B. 價(jià)格浮動(dòng)條款 
C. 所含服務(wù) D. 轉(zhuǎn)租 
E. 違約責(zé)任

三、簡(jiǎn)答題(本大題共5小題，每小題6分，共30分)
1. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)投資的利弊。
2. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序。
3. 何為供給價(jià)格彈性系數(shù)?如何計(jì)算，有何經(jīng)濟(jì)含義。
4. 具備哪些條件，金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)放寬其融資的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)?
5. 簡(jiǎn)述契稅的征收對(duì)象，納稅義務(wù)人和稅率。

四、計(jì)算題(本大題共2小題，每小題12分，共24分)
1. 某家庭擬向銀行申請(qǐng)50萬(wàn)元的商業(yè)抵押貸款用于置業(yè)，銀行根據(jù)其收入增長(zhǎng)的情況，為其安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6%，期限為20年，購(gòu)房家庭的月還款額增長(zhǎng)率為0.45%，問(wèn)該購(gòu)樓家庭第10年最后一個(gè)月份的還款額是多少?
2. 某小型寫字樓的價(jià)值為50萬(wàn)元，其中投資者投入的股本金為20萬(wàn)元，另外30萬(wàn)元為年利率7.5%，期限30年，按年等額均還的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為40萬(wàn)元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折舊。預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為10萬(wàn)元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，包括房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)和大修基金在內(nèi)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30%。試求現(xiàn)金回報(bào)率和凈投資回報(bào)率。(所得稅稅率為33%)

五、論述題(本大題12分)
簡(jiǎn)述可行性研究的作用。