自考房地產(chǎn)評(píng)估試題_浙江省2009年1月自考試卷

浙江省2009年1月自考房地產(chǎn)評(píng)估試題

課程代碼：00122
一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。
1.一般對(duì)外交通設(shè)施服務(wù)半徑為（      ）
A.0～10公里 B.0～20公里 
C.0～25公里 D.0～30公里
2.容積率是指地塊上的建筑總面積與（      ）
A.總面積之比 B.地塊面積之比 
C.地下面積之比 D.綠化面積之比
3.從評(píng)估的角度看，房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是一種（      ）
A.市場(chǎng)價(jià)格 B.權(quán)益價(jià)格 
C.土地價(jià)格 D.理論價(jià)格
4.韋勃的區(qū)位因素體系是（      ）
A.自然技術(shù)、社會(huì)文化、人口 B.運(yùn)費(fèi)、勞力、集聚
C.運(yùn)費(fèi)、銷售、成本 D.交通、質(zhì)量、勞力
5.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置宜（      ）
A.街角地 B.一面臨街 
C.多面臨街 D.畸零地
6.一般來說，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是（      ）
A.由高向低遞增 B.由低向高遞增 
C.由高向低遞減 D.由低向高遞減
7.確定城市道路的級(jí)別，一個(gè)主要因素是（      ）
A.道路功能 B.道路寬度 
C.路網(wǎng)密度 D.公交便捷度
8.將未來各年的________，以一定的還原利率分別折現(xiàn)為現(xiàn)值，其總和就是房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。（      ）
A.總收益 B.凈收益 
C.毛收益 D.年均收益
9.綜合資本化率是評(píng)估________價(jià)格時(shí)所采用的資本化率。（      ）
A.土地 B.構(gòu)筑物 
C.房地合一 D.建筑物
10.在同一地塊上連續(xù)增加投資，使各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租稱（      ）
A.級(jí)差地租Ⅰ B.級(jí)差地租Ⅱ 
C.壟斷地租 D.礦山地租
11.市場(chǎng)比較法中，以正常交易情況為基準(zhǔn)，如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，在將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況價(jià)格時(shí)，修正系數(shù)公式中的（      ）
A.分母小于100 B.分母大于100 
C.分母等于100 D.不成立
12.對(duì)交易實(shí)例進(jìn)行區(qū)域因素修正是因?yàn)椋?nbsp;     ）
A.交易實(shí)例房地產(chǎn)與待評(píng)估房地產(chǎn)是處于同一地區(qū)，區(qū)位條件相同
B.交易實(shí)例房地產(chǎn)與待評(píng)估房地產(chǎn)不是處于同一地區(qū)，區(qū)位因素存在差別
C.交易實(shí)例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價(jià)格上漲
D.交易實(shí)例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價(jià)格下降
13.利用成本法估價(jià)時(shí)，不論房地產(chǎn)的新舊狀態(tài)如何，積算價(jià)格是以（      ）
A.建造時(shí)間為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn) B.開始使用的時(shí)間為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)
C.購買土地使用權(quán)的時(shí)間為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn) D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)
14.運(yùn)用成本法，在計(jì)算建筑物的耐用年限時(shí)，一般采用（      ）
A.主觀耐用年限 B.自然耐用年限
C.經(jīng)濟(jì)耐用年限 D.客觀耐用年限
15.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)中的期日修正一般根據(jù)（      ）
A.地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)頻率 B.地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度
C.地價(jià)的變動(dòng)幅度 D.房價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度
16.估價(jià)機(jī)構(gòu)從正式接受估價(jià)委托到完成評(píng)估報(bào)告的日期是（      ）
A.評(píng)估報(bào)告的有效期 B.估價(jià)作業(yè)日期
C.估價(jià)工作結(jié)束日期 D.評(píng)估報(bào)告的時(shí)效期
17.路線價(jià)的確定必須先確定（      ）
A.地塊面積 B.標(biāo)準(zhǔn)宗地面積 
C.街道面積 D.區(qū)域面積
18.________的核心是必須用相似的市場(chǎng)資料進(jìn)行比較。（      ）
A.收益法 B.成本法 
C.市場(chǎng)比較法 D.剩余法
19.在剩余法估價(jià)中，投資回報(bào)利潤的計(jì)算基數(shù)一般為（      ）
A.地價(jià)+預(yù)期樓價(jià)+專業(yè)費(fèi)用 B.地價(jià)+開發(fā)建筑成本費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)
C.預(yù)計(jì)樓價(jià)+銷售費(fèi)用+稅費(fèi) D.預(yù)期樓價(jià)-地價(jià)+專業(yè)費(fèi)用
20.用剩余法估價(jià)時(shí)，預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的地價(jià)款按（      ）
A.取得土地使用權(quán)至開始動(dòng)工建設(shè)的這段周期計(jì)算
B.整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期計(jì)算
C.整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期的一半計(jì)算
D.任意計(jì)算

二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。
21.土地定級(jí)成果圖一般包括（         ）
A.土地級(jí)別圖 B.土地定級(jí)單元圖
C.資料圖 D.作用分值圖 
E.城市平面圖
22.基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的平均容積率是（         ）
A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率
B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率
C.該用途土地在該級(jí)別地域的容積率
D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率
E.該用途土地在該級(jí)別地域的平均容積率
23.房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括（         ）
A.土地重新取得費(fèi)用 B.建筑物折舊費(fèi) 
C.維修費(fèi) D.管理費(fèi) 
E.建筑物重新建造成本
24.采用剩余法估價(jià)，在調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)利用要求時(shí)，必須掌握城市規(guī)劃對(duì)此宗地的規(guī)劃用途、________限制等。（         ）
A.裝修 B.建筑密度 
C.建筑物高度 D.設(shè)計(jì) 
E.容積率
25.________對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響，主要是以個(gè)人和集團(tuán)的利益為中心。（         ）
A.行政因素 B.社會(huì)因素 
C.城市區(qū)域因素 D.經(jīng)濟(jì)因素 
E.心理因素
26.房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法包括（         ）
A.市場(chǎng)比較法 B.成本法 
C.趨勢(shì)法 D.收益法 
E.路線價(jià)法
27.房地(武漢自考)產(chǎn)評(píng)估具有________的特點(diǎn)。（         ）
A.科學(xué)性 B.實(shí)踐性 
C.個(gè)別性 D.嚴(yán)肅性 
E.公正性
28.中心地理論的主要內(nèi)容有（         ）
A.放牧區(qū) B.城市工業(yè)區(qū) 
C.六邊形市場(chǎng)區(qū) D.市場(chǎng)等級(jí)序列 
E.作物輪作區(qū)
29.路線價(jià)法適宜于同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)，特別是________等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。（         ）
A.土地權(quán)益 B.征地拆遷 
C.土地課稅 D.土地重劃 
E.土地整治
30.住宅用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表包括（         ）
A.臨街進(jìn)深修正 B.使用年限修正 
C.容積率修正 D.樓層地價(jià)分配率修正 
E.臨街類型修正

三、判斷改錯(cuò)題（本大題共9小題，每小題2分，共18分）
判斷下列各題，正確的在題后括號(hào)內(nèi)打“√”，錯(cuò)的打“×”，并改正劃線部分。
31.以平均站距并結(jié)合城市規(guī)劃要求作為站點(diǎn)影響半徑。（      ）
32.房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系可簡化為地價(jià)和地租的關(guān)系。（      ）
33.交通地理區(qū)位是指某一事物在人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中產(chǎn)生的人地關(guān)系。（      ）
34.中房指數(shù)是根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為核心設(shè)計(jì)的指數(shù)系統(tǒng)。
（      ）
35.一般來說，容積率越高，土地利用效益就越低，從而地價(jià)也就相應(yīng)地降低。（      ）
36.在我國，房地產(chǎn)估價(jià)人員包括注冊(cè)房產(chǎn)估價(jià)師和注冊(cè)地產(chǎn)估價(jià)師。（      ）
37.運(yùn)用收益法時(shí)，V=a/r是現(xiàn)實(shí)估價(jià)中最常用的一個(gè)計(jì)算公式。（      ）
38.從買方來說，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論；從賣方來說，成本法的理論依據(jù)是替代原理。（      ）
39.城市基礎(chǔ)設(shè)施完善度和生活設(shè)施完備度，一般都對(duì)地價(jià)成正相關(guān)影響。（      ）

四、簡答題（本大題共3小題，每小題4分，共12分）
40.簡答房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。
41.簡答地租理論在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用。
42.歐美著名的路線價(jià)法則有哪些？

五、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
43.某寫字樓建筑面積1000平方米，尚剩余使用年限30年?，F(xiàn)對(duì)外出租，每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價(jià)為3000元/平方米；家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%；據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化率為12%。采用收益法估算該寫字樓的價(jià)格。
44.有一待估宗地F，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四塊宗地的資料，詳見表一：
表一：                                               &nb