自學考試《房地產(chǎn)法》筆記第十章

　　第十章 物業(yè)管理法律制度

　　一、物業(yè)管理概述

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理沿革：

　　1、傳統(tǒng)物業(yè)管理：起源于19世紀60年代的英國。

　　2、我國物業(yè)管理：我國內(nèi)地的物業(yè)管理受香港的物業(yè)管理影響，起源于20世紀80年代，以廣州、深圳發(fā)展得最早。

　　（二）物業(yè)管理的概念、特點和原則：

　　1、物業(yè)管理的概念：是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對其物業(yè)共有部分和共同事務進行管理的活動。

　　2、物業(yè)管理的特點：（1）物業(yè)管理的社會化；（2）物業(yè)管理的專業(yè)化；（3）物業(yè)管理的市場化。

　　3、物業(yè)管理的原則：（1）業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的原則；（2）物業(yè)管理公司實行合同聘用的原則；（3）社會化管理、企業(yè)化經(jīng)營原則；4、由物業(yè)管理公司實行統(tǒng)一的、全方位、多層次管理服務的原則。

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理的內(nèi)容：1、常規(guī)性的公共服務；2、針對性的專項服務；3、委托性的特約服務。

　　（四）不同用途的物業(yè)的管理：

　　1、寫字樓管理；2、住宅管理；3、公共商業(yè)樓宇管理；4、旅游賓館管理；5、工業(yè)廠房管理。

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理的基本環(huán)節(jié)：1、物業(yè)管理的策劃階段；2、物業(yè)管理的前期準備階段；3、物業(yè)管理的啟動階段；4、物業(yè)管理的日常運作階段。

　　（六）房屋修繕管理和房屋設備管理：

　　1、房屋修繕管理：是指物業(yè)公司按照一定的科學管理制度和程序及維修技術管理要求，對受委托管理的房產(chǎn)進行日常維護、修繕技術管理。

　　2、房屋設備管理：是指以一定的科學管理制度和程序，按照一定的技術管理要求，對受管理的房產(chǎn)共用設備的日常運行和維修進行管理。

　　3、房屋修繕管理和設備管理費用：物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設單位按物業(yè)總投資的2%，在向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權時，一次性劃撥給業(yè)主委員會，屬全體業(yè)主共同擁有。物業(yè)管理維修基金由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門設立?？钯~戶代為管理，不得挪作他用；物業(yè)共同部位、共同設備、設備維修、設施維修、更新時，其費用從物業(yè)管理維修基金增值部分開支，增值部分不足以開支的，由物業(yè)管理維修基金墊支，墊支部分應向業(yè)主收回；物業(yè)管理維修基金的使用，由物業(yè)管理公司提出年度計劃，經(jīng)業(yè)主委員會批準后實施，物業(yè)管理公司每半年公布一次物業(yè)管理維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。因使用不當或人為而造成物業(yè)共同部分損壞的，應由行為人負責修復或給予賠償。異產(chǎn)毗鄰房屋修繕，應依照建設部《城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定》，劃分應承擔的責任。租賃房屋的修繕，由租賃雙方約定修繕責任。

　　二、業(yè)主管理權

　?。ㄒ唬I(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的概念：

　　1、業(yè)主的概念：是指物業(yè)的所有人。

　　2、業(yè)主大會的概念：是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。

　　3、業(yè)主委員會的概念：是在物業(yè)行政主管部門指導下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主選舉的成員組成的，代表和維護業(yè)主和使用人的合法權益的自治管理組織。

　　（二）業(yè)主大會和業(yè)主公約：

　　1、業(yè)主大會的權利：（1）選舉、撤換業(yè)主委員會組成人員；（2）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（3）通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會的章程；（4）、批準物業(yè)管理委托合同；（5）決定物業(yè)內(nèi)關于業(yè)主利益的重大事項；（6）決定物業(yè)管理的其他重要事項。

　　2、業(yè)主大會的召開：（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主第一次大會。在物業(yè)已交付使用的建筑面積達到一定比例時，應召開第一次業(yè)主大會；（2）業(yè)主大會的年度會議，每年至少召開一次；（3）業(yè)主大會的特別會議，經(jīng)持有一定比例投票權的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應于接到提議后10天內(nèi)召開臨時業(yè)主大會；（4）召開業(yè)主大會的法定人數(shù)，必須在住用業(yè)主中持有占多數(shù)投票權的業(yè)主出席才能召開。

　　3、業(yè)主大會的議題：（1）聽取業(yè)主委員會工作報告；（2）審議和通過上一年度財務決算報告和下一年度財務預算；（3）審議與通過《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》等文件；（4）決定物業(yè)管理公司的選聘、續(xù)聘與改聘；（5）業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減；（6）需討論決定的其他事項。

　　4、業(yè)主公約：是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約性質(zhì)，是由全體業(yè)主承諾，并對全體業(yè)主和使用人有共同約束力的，有關業(yè)主在物業(yè)使用、維護和管理等方面權利義務的行為守則。

　?。ㄈI(yè)主委員會：

　　1、業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位：業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會的常設機構和執(zhí)行機構，對業(yè)主大會負責，受業(yè)主大會和廣大業(yè)主監(jiān)督。

　　2、業(yè)主委員會的產(chǎn)生與組織：（1）業(yè)主大會的產(chǎn)生：①第一屆業(yè)主委員會，在物業(yè)行政主管部門指導下由第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生；②業(yè)主委員會每屆任期一般為2年，由業(yè)主大會進行換屆選舉。

　?。?）業(yè)主委員會的組織：①根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小，業(yè)主委員會設委員若干名，其中主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生；②業(yè)主委員會主任通常由主要業(yè)主代表擔任，住宅小區(qū)可選熱心公眾事業(yè)、對物業(yè)管理有較多了解、有一定威信和組織工作能力的人擔任；③業(yè)主委員會聘任執(zhí)行秘書，負責處理本會日常事務。執(zhí)行秘書可以不是本會委員；④業(yè)主委員會主任、副主任、執(zhí)行秘書為兼職或專職。主任、副主任、執(zhí)行秘書和經(jīng)業(yè)主委員會同意的其他人員可根據(jù)承擔的工作情況獲適當津貼，津貼由業(yè)主分攤；⑤業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。每屆任期一般為2年，可連選連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認。

　　3、業(yè)主委員會的權利和義務：（1）業(yè)主委員會的權利：①召集和主持業(yè)主大會；②草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案、修訂草案并報業(yè)主大會通過；③采取公開招標等方式聘請物業(yè)管理企業(yè)，代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理委托合同；④審議物業(yè)管理服務費收取標準及使用辦法：物業(yè)管理服務費通常由業(yè)主委員會提出物業(yè)管理內(nèi)容和標準，物業(yè)管理公司據(jù)此提出測算依據(jù)和收費標準，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂物業(yè)管理委托合同予以確定；⑤審議年度管理工作計劃，年度費用預算；⑥檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作；⑦監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用，負責物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；⑧業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

　?。?）業(yè)主委員會的義務：①籌備業(yè)主大會并負責向其報告工作；②執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議，接受所有業(yè)主的監(jiān)督；③貫徹執(zhí)行督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；④嚴格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項管理目標的實現(xiàn)；⑤接受政府行政管理機構的監(jiān)督指導，執(zhí)行政府對物業(yè)的管理事項提出的要求。

　　三、物業(yè)委托管理

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理公司的法律地位：

　　1、物業(yè)管理公司的概念：是指根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，對物業(yè)實行專業(yè)化管理，并收取相應報酬的經(jīng)濟組織。

　　2、物業(yè)管理公司的法律地位：（1）物業(yè)管理公司依合同實施物業(yè)管理，其管理權源于業(yè)主；（2）物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人，與業(yè)主委員會在法律地位上是平等的；（3）物業(yè)管理公司必須與業(yè)主委員會合作，實施對物業(yè)的管理。

　　（二）物業(yè)管理公司的權利義務：（1）權利：①根據(jù)有關法規(guī)并結合實際情況制定管理辦法；②依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實施管理；③依照物業(yè)管理委托合同和有關規(guī)定收取管理費；④有權制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；⑥有權選聘專業(yè)公司承擔專項管理業(yè)務；⑦可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費。

　?。?）義務：①履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營；②接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督；③重大管理措施應提交業(yè)主委員會審議批準；④接受行政主管部門監(jiān)督指導；⑤定期向全體業(yè)主公布管理費用收支賬目；⑥物業(yè)管理委托合同終止時，須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)。

　　四、加強物業(yè)管理立法，完善物業(yè)管理體制

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)代物業(yè)管理對傳統(tǒng)房屋管理的挑戰(zhàn)：略

　?。ǘ┱畬ξ飿I(yè)管理市場的監(jiān)督、管理：一是在立法上還須加強；二是民主管理意識仍需加強；三是有的地方政府物業(yè)管理體制仍未理順。

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理公司的規(guī)模效益和科學管理：現(xiàn)階段的物業(yè)管理有幾種方式，一種是由開發(fā)公司組織成立物業(yè)管理公司管理物業(yè)，這是未成立業(yè)主委員會之前的普遍現(xiàn)象；一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理；一種是由房管部門所屬房管所轉制為物業(yè)管理企業(yè)，管理原先已管理的公房。

　　按照規(guī)模經(jīng)濟理論，企業(yè)只有達到一定生產(chǎn)規(guī)模才能形成最佳效益。目前我國物業(yè)管理絕大多數(shù)仍未形成規(guī)模效益，物業(yè)管理公司只管一幢物業(yè)或一個住宅小區(qū)，而清潔、保安、維修、綠化等都必須有專門人才，物業(yè)管理成本大，加大了業(yè)主的負擔。現(xiàn)代化的物業(yè)管理急需有規(guī)模、上檔次的物業(yè)管理集團。