自考《房地產(chǎn)法》復(fù)習(xí)資料（5）

　　81 物業(yè)管理的原則：①業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則；②物業(yè)管理公司實(shí)行合同聘用的原則；③社會化、企業(yè)化經(jīng)營原則；④由物業(yè)管理公司實(shí)行統(tǒng)一的、全方位、多層次管理服務(wù)的原則。

　　82 物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。

　　物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)：①物業(yè)管理的策劃階段；②物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段；③物業(yè)管理的啟動階段；④物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。

　　83 房屋修繕管理：是物業(yè)公司按照一定的科學(xué)管理制度和程序及維修技術(shù)管理要求，對受委托管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕技術(shù)管理。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。

　　房屋修繕管理的內(nèi)容包括：房屋質(zhì)量管理、房屋修繕施工管理和房屋維修行政管理以及房屋維修檔案資料管理。

　　84 房屋設(shè)備管理：是指以一定的科學(xué)管理制度和程序，按照一定的技術(shù)管理要求，對受管理的房產(chǎn)共用設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理。其內(nèi)容一般包括：房屋設(shè)備資料管理、房屋設(shè)備運(yùn)行管理和房屋設(shè)備維修管理。

　　85 房屋設(shè)備管理制度包括：①接管驗(yàn)收制度；②預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度；③值班制度；④交接班制度；⑤報(bào)告記錄制度。

　　86 業(yè)主：是指物業(yè)的所有人。業(yè)主大會：是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主委員會：是在物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主選舉的成員組成的，代表和維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益的自治管理組織。

　　87 業(yè)主公約：是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約性質(zhì)，是由全體業(yè)主承諾，并對全體業(yè)主和使用人有共同約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利的義務(wù)的行為守則。

　　88 業(yè)主大會的權(quán)利：①選舉、撤換業(yè)主委員會組成人員；②監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；③通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會的章程；④批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同；⑤決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；⑥決定物業(yè)管理的其他重要事項(xiàng)。

　　89 業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位：業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，受業(yè)主大會和廣大業(yè)主監(jiān)督。

　　90 物業(yè)管理公司的法律地位：①物業(yè)管理公司以合同實(shí)施物業(yè)管理，其管理權(quán)源于業(yè)主；②物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人，與業(yè)主委員會在法律地位上是平等的；③物業(yè)管理公司必須與業(yè)主委員會合作，實(shí)施對物業(yè)的管理。

　　91 處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)當(dāng)遵循的原則：①維護(hù)國家主權(quán)原則；②平等互利原則；③統(tǒng)一管理原則。

　　92 外商投資企業(yè)用地：是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營和工程建設(shè)所需要的用地。

　　外商投資企業(yè)用地取得方式：①通過出讓方式取得土地使用權(quán)；②土地使用權(quán)作價入股方式；③通過租賃廠房和場地的方式取得；④通過企業(yè)拍賣或租賃經(jīng)營方式取得土地使用權(quán)。

　　93 對外商投資企業(yè)使用土地的限制：①外商投資企業(yè)對其占有的土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)；②外商投資企業(yè)用地期限與企業(yè)的經(jīng)營期限相同；③外商投資企業(yè)不得擅自改變土地的用途；④外商投資企業(yè)使用土地必須嚴(yán)格遵守所在地的建設(shè)規(guī)劃，按照該土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃使用土地，進(jìn)行建設(shè)。

　　94 稅收：是國家憑借政治權(quán)利，運(yùn)用法律手段，按照預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)，無償取得財(cái)政收入的一種特定分配關(guān)系。其特征：強(qiáng)制性、無償性和固定性。

　　房地產(chǎn)稅收的效益：是指房地產(chǎn)稅收應(yīng)在促進(jìn)房地產(chǎn)的合理配置、房地產(chǎn)市場有序運(yùn)行以及房地產(chǎn)稅收的征管等方面講求效益，增加其激勵作用，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。它包括三方面內(nèi)容：①保護(hù)稅本，培植稅源；②稅率設(shè)計(jì)要適當(dāng)；③提高資源配置的效率。

　　95 我國目前幾種具體的房地產(chǎn)稅包括：①土地增值稅；②城鎮(zhèn)土地使用稅；③耕地占用稅；④固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；⑤房產(chǎn)稅；⑥契稅。

　　96 土地增值稅：是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。其征稅范圍為國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物。

　　土地增值稅的免稅范圍：①納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的；②因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；③個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上。

　　97 城鎮(zhèn)土地使用稅：是對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅。征收城鎮(zhèn)土地使用稅的目的和意義在于，合理利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地級差收入，提高土地利用效益，加強(qiáng)土地管理。

　　98 耕地占用稅：是對占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。耕地占用稅的免稅范圍：①部隊(duì)軍事設(shè)施用地；②鐵路線路、飛機(jī)場跑道和停機(jī)坪用地；③炸藥庫用地；④學(xué)校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地。

　　99 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：是對在我國境內(nèi)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位和個人，就其固定資產(chǎn)投資額按規(guī)定的稅率征收的一種稅。

　　100 房產(chǎn)稅：是以房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計(jì)稅依據(jù)的一種稅。房產(chǎn)稅的免稅范圍：①國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、部隊(duì)自用的房產(chǎn)；②由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；④個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；⑤財(cái)政部批準(zhǔn)免征稅的其他房產(chǎn)。

　　101 契稅：是在房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人訂立的契約，按房產(chǎn)價的一定比例向不動產(chǎn)取得人一次性征收的稅。契稅的免征范圍：①國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療科研和軍事設(shè)施的，免征；②城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；③因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情予以減征或者免征；④財(cái)政部規(guī)定的其他減征，免征契稅的項(xiàng)目。

　　102 房地產(chǎn)糾紛：是指當(dāng)事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭議。房地產(chǎn)糾紛產(chǎn)生的原因：①歷史原因；②利益矛盾；③合同不當(dāng)或違反合同；④違法行為。房地產(chǎn)糾紛，可以通過協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決。

　　103 土地權(quán)屬糾紛：是指土地所有人或使用人因土地所有權(quán)或使用權(quán)的歸屬問題而發(fā)生的爭議。房地產(chǎn)違法行為：是指違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的行為。表現(xiàn)形式包括：違反土地管理法的行為；違反基本農(nóng)田保護(hù)條例的行為；等。

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