自學考試《房地產(chǎn)法》筆記第十二章

　　第十二章 房地產(chǎn)稅收法律制度

　　一、房地產(chǎn)稅收概述

　　（一）房地產(chǎn)稅收的概念：

　　1、廣義的房地產(chǎn)稅：廣義的房地產(chǎn)稅，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花費、城市維護建設稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅等。

　　2、狹義的房地產(chǎn)稅：狹義的房地產(chǎn)稅，是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉行為為計稅依據(jù)的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅。

　　（二）房地產(chǎn)稅收應注意的問題：1、稅收中性與稅收調(diào)節(jié)相結合；2、稅收效益；3、兼顧國家、集體、個人三方面利益。

　　（三）稅收征收管理制度：略

　　二、 幾種具體的房地產(chǎn)稅

　?。ㄒ唬?土地增值稅：即以轉讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。

　　1、納稅人：為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

　　2、征稅范圍：為國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物。對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產(chǎn)不征稅。

　　3、計稅依據(jù)：為土地增值額，即納稅人轉讓房地產(chǎn)所收取的收入減去法定扣除項目金額后的余額。法定扣除項目包括以下5項：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用或者舊房、建筑物的評估價格；（4）轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

　　4、稅率：采用四級超額累進稅率：（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目200%的部分，稅率為60%。

　　5、稅額計算：土地增值額=出售房地產(chǎn)的總收入－扣除項目金額；

　　應納稅額=土地增值額外負擔×適用稅率。

　　6、免稅規(guī)定：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的；（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；（3）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)申報核準，凡居住滿5年或5年以上（居住滿3年以上、5年以下的減半征收）。

　?。ǘ┏擎?zhèn)土地使用稅：

　　1、納稅人：為在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人。

　　2、征稅范圍：（1）城市的征稅范圍為市區(qū)和郊區(qū)；（2）縣城的征稅范圍為縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)；（3）建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地。

　　3、計稅依據(jù)：以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，從量計征。

　　4、稅額：按照土地級差收益采用地區(qū)差別幅度稅額。（1）大城市0.5～10元；（2）中等城市0.4～8元；（3）小城市0.3～6元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2～4元。

　　5、稅額計算：應納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額=實際占用土地面積×年單位稅額。

　　6、加收與減免：（1）城鎮(zhèn)土地使用稅以下兩種情況下可以加收：①逾期不使用所征土地的，加倍征稅；②用地超過批準權限的，對超過限額部分的土地，在規(guī)定限額部分的3～5倍范圍內(nèi)加收。

　?。?）下列土地免繳城鎮(zhèn)土地使用稅：①國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；②由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；④市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；⑤直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；⑥經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份起免繳5～10年；⑦由財政部門另行規(guī)定免繳的能源、交通、水利設施用地和其他用地。

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　　1、納稅人：為占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人，但外商投資企業(yè)除外。

　　2、征稅范圍：包括進行建房和其他非農(nóng)業(yè)建設占用的國有和集體所有的耕地。占用前3年內(nèi)曾用于種植農(nóng)作物的土地亦視為耕地。占用漁塘及其他農(nóng)用地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設，也視為占用耕地。占用的荒山、荒坡等非耕地，不屬于征稅范圍。

　　3、計稅依據(jù)：以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定稅額一次性征收。

　　4、稅額：耕地占有稅采用定額稅制。稅額標準以縣為單位按人均耕地面積多少加以規(guī)定。（1）以縣為單位，人均耕地在1畝以下的地區(qū)，每平方米征稅2～10元；（2）人均耕地在1～2畝的地區(qū)，每平方米征稅1.6～8元；（3）人均耕地在2～3畝的地區(qū)，每平方米征稅1.3～6.5元；（4）人均耕地在3畝以上的地區(qū)，每平方米征稅1～5元。

　　5、稅額計算：計征稅額=計稅面積（平方米）×適用稅額（元/平方米）

　　6、加收與減免：經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當提高，但最高不得超過上述規(guī)定額的50%。

　　以下情況經(jīng)批準可免征耕地占用稅：（1）部隊軍事設施用地；（2）鐵路線路、飛機場跑道和停機坪用地；（3）炸藥庫用地；（4）學校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地。

　　農(nóng)村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居地區(qū)和邊遠貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)戶，在規(guī)定用地標準以內(nèi)新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報經(jīng)縣級人民政府批準后，可以給予減稅或者免稅。

　?。ㄋ模┕潭ㄙY產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：

　　1、納稅人：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的納稅人為中國境內(nèi)進行固定資產(chǎn)投資的單位和個人。具體包括：用各種資金進行固定資產(chǎn)投資的各級政府、機關、團體、部隊、國有企事業(yè)單位、集體企事業(yè)單位、私營企業(yè)、個體工商戶及其他單位和個人。但外商投資企業(yè)除外。

　　2、征稅范圍：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的征稅范圍十分廣泛，包括全社會固定資產(chǎn)投資。從資產(chǎn)來源看，包括國家預算資金、國內(nèi)外貸款、贈款、各種自有資金、自籌資金及其他各種渠道的資金。從投資形式來看，包括基本建設基金、更新改造基金、商品房投資及其他固定資產(chǎn)投資。

　　3、計稅依據(jù)：為固定資產(chǎn)投資項目實際完成的投資額。（1）基本建設項目，以其實際完成投資總額為計稅依據(jù)，包括建筑安裝工程投資、設備投資、其他投資、轉出投資、待攤投資和應核銷投資；（2）更新改造項目，以其建筑工程實際完成投資額為計稅依據(jù)；（3）其他固定資產(chǎn)投資項目，以其實際完成投資額為計稅依據(jù)。

　　4、稅率：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅實行差別稅率。具體規(guī)定如下：（1）對國家急需發(fā)展的項目投資，適用零稅率；（2）對國家鼓勵發(fā)展，但受能源、交通等制約的項目投資，實行5%的輕稅率；（3）對職工住宅（包括商品房）的建設投資，實行區(qū)別對待和鼓勵政策，稅率分為0%、5%、10%三檔；（4）對樓堂館所以及國家嚴格限制發(fā)展的項目投資，實行30%的重稅率；（5）對一般的其他項目投資實行中等稅賦政策，稅率為15%。

　　5、稅額計算：（1）預征稅額的計算公式為：預征稅額=年度計劃投資額×適用稅率；（2）竣工后清算稅額的計算公式為：應退（補）稅額=全部實際完成投資額×適用稅率－已預征的稅額。

　?。ㄎ澹┓慨a(chǎn)稅：是以房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。

　　1、納稅人：房產(chǎn)稅的納稅人為在中國境內(nèi)擁有產(chǎn)權的單位和個人。產(chǎn)權屬于全民所有的，其經(jīng)營管理的單位和個人為納稅義務人；產(chǎn)權出典的，承典人為納稅義務人；產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地或者產(chǎn)權未確定或租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅義務人。

　　2、征稅范圍：房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。

　　3、計稅依據(jù)：房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值。房屋出租的，以房屋租金收入為計稅依據(jù)。

　　4、稅率：依照房產(chǎn)余值計算繳納的稅率為1.2%；依照房屋租金計算繳納的稅率為12%。

　　5、稅額計算：（1）依照房產(chǎn)余值計算：應納房產(chǎn)稅稅額=「房產(chǎn)原值－房產(chǎn)原值×（10%～30%）」×適用稅率1.2；（2）依照房屋租金收入計算：應納房產(chǎn)稅稅額=房屋租金收入×適用稅率12%，房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納。

　　6、減免稅：（1）國家機關、人民團體、部隊自用房產(chǎn)；（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；（4）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；（5）財政部批準免征稅的其他房產(chǎn)。

　?。┢醵悾菏窃诜康禺a(chǎn)所有權轉移時，就當事人訂立的契約，按房產(chǎn)價的一定比例向不動產(chǎn)取得人一次性征收的稅。

　　1、納稅人：在中國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，包括城鄉(xiāng)居民個人、私營經(jīng)濟組織、華僑、港澳臺同胞、外商投資企業(yè)、外國人等。

　　2、征稅對象：為轉移土地、房屋權屬的行為，包括國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓；房屋買賣、房屋贈與、房屋交換。其中，土地使用權轉讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉讓。

　　3、計稅依據(jù)：（1）國有土地權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，計稅依據(jù)為成交價格；（2）土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權交換，房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。

　　4、稅率：契稅實行比例稅率，稅率為3%～5%。

　　5、稅額計算：應納稅額=計稅依據(jù)×稅率

　　6、減免：（1）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療科研和軍事設施的，免征；（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情予以減征或者免征；（4）財政