自學考試《房地產(chǎn)法》筆記第八章

　　第八章 城市房地產(chǎn)交易法律制度

　　一、城市房地產(chǎn)交易概述

　　（一）房地產(chǎn)交易的概念和特征：房地產(chǎn)交易是指當事人之間進行的房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動。

　　特征：（1）房地產(chǎn)交易對象的特殊性；（2）房地產(chǎn)交易形式的確定性；（3）房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱謂；（4）房地產(chǎn)交易為要式法律行為。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)轉讓、抵押應注意的事項：1、房地產(chǎn)轉讓時，房屋的所有權及土地使用權同時轉讓；（2）房地產(chǎn)抵押時，房屋的所有權及土地使用權同時抵押。

　　二、房地產(chǎn)轉讓

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)轉讓的概念：是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)轉讓的條件：

　　1、禁止條件：（1）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（2）依法收回土地使用權（包括：①出讓年限屆滿而未續(xù)期；②根據(jù)社會公共利益的需要而提前收回；③因逾期開發(fā)而被無償收回等）；（3）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（4）權屬有爭議的；（5）未依法登記領取權屬證書的；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

　　2、允許條件：（1）以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)的轉讓應當具備的條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；③轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　?。?）以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)的轉讓應當具備的條件：①土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人；②領有國有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權證明；④依照規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)轉讓的程序：1、簽約；2、申報；3、審查；4、查勘與評估；5、交納稅費；6、核發(fā)過戶單。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)轉讓合同：

　　1、房地產(chǎn)轉讓合同的概念：是指房地產(chǎn)原受讓人與新受讓人之間簽訂的轉讓房地產(chǎn)的協(xié)議。

　　2、房地產(chǎn)轉讓合同的主要內容：（1）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；（2）房地產(chǎn)權屬證書名稱和編號；（3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；（4）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；（5）房地產(chǎn)的用途或使用性質；（6）成交價格及支付方式；（7）房地產(chǎn)交付使用的時間；（8）違約責任；（9）雙方約定的其他事項。

　　3、房地產(chǎn)轉讓合同與土地使用權出讓合同的關系：（1）房地產(chǎn)轉讓合同以土地使用權出讓合同為前提；（2）房地產(chǎn)轉讓合同約定的土地使用權的使用年限通常要受到原土地使用權出讓合同約定的制約；（3）房地產(chǎn)轉讓合同較土地使用權出讓合同又有新的內容。

　　三、房屋預售：

　?。ㄒ唬┓课蓊A售的概念：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預先出售給買者的行為。

　　（二）房屋預售的法律調整：

　　1、預售條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資額的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）房屋預售實行許可證制度。

　　2、預售成交價格申報：國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。

　　3、預售程序：（1）預售人領取土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證；（2）預售人辦理預售登記，領取預售許可證；（3）預售人同預購人簽訂商品房預售合同；（4）預售合同登記備案；（5）房屋交付后，辦理產(chǎn)權登記。

　?。ㄈ┓课蓊A售的再行轉讓：從我國有關立法來看，對于適度的“炒賣樓花”是允許的，但對過度炒賣應當限制。因為，適度“炒賣樓花”有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)育和資金市場的盤活；而過度“炒賣樓花”則不利于培育中國內地剛剛誕生、正在完善的房地產(chǎn)市場。

　　四、房地產(chǎn)抵押

　　（一）1、房地產(chǎn)抵押的概念：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

　　2、房地產(chǎn)抵押的性質：（1）抵押權是一種從屬權利；（2）抵押權是一種價值支配權；（3）抵押權是一種優(yōu)先受償權。

　　（二）房地產(chǎn)抵押的條件：下列房地產(chǎn)不得設定抵押：1、權屬有爭議的房地產(chǎn)；2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；5、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　（三）房地產(chǎn)抵押的程序：1、簽約；2、登記：（1）申請抵押人和抵押權人共同到房地產(chǎn)管理部門，填交房地產(chǎn)他項權利登記申請書，并提交房地產(chǎn)抵押合同副本，交驗房地產(chǎn)抵押合同正本、登記申請者的身份證明、土地使用權來源證明、地上建筑物及其附著物的權屬證明和登記機關認為有必要提交的其他文件；（2）受理；（3）審查、發(fā)證。

　　（四）房地產(chǎn)抵押合同：

　　1、房地產(chǎn)抵押合同的條款：（1）當事人的基本情況，即當事人名稱、國籍、住所、法定代表人；（2）主債務基本情況；（3）抵押物的基本情況；（4）抵押物估價、抵押率；（5）抵押物的權證保管，抵押物的占管人、占管方式、占管責任及意外毀損、滅失的風險責任；（6）抵押物投保的險種、險別、賠償方式和受益人；（7）抵押物權證歸還責任，抵押物處分方式，清償順序；（8）違約責任及爭議解決方式；（9）合同生效及其他事項。

　　2、房地產(chǎn)抵押合同當事人的權利義務：（1）房地產(chǎn)抵押人的權利和義務：權利主要有①對抵押房地產(chǎn)的占有、使用和獲取收益權；②就同一房地產(chǎn)剩余的價值部分再設定抵押的權利。

　　義務主要有：①保持抵押房地產(chǎn)的價值；②保證抵押權人充分實現(xiàn)抵押權。

　?。?）房地產(chǎn)抵押權人的權利和義務：權利主要有①要求保全抵押房地產(chǎn)擔保價值；②物上代位權；③處分抵押權；④優(yōu)先受償權。義務主要有①不得妨礙抵押人依法行使對抵押房地產(chǎn)的占有、使用、收益權，不得單方擴大抵押人擔保范圍，增加其負擔；②在抵押權實現(xiàn)后，如果變賣抵押房地產(chǎn)的價款清償主債務后有剩余，則應當及時將剩余部分返還給抵押人。

　　五、房屋租賃

　　（一）房屋租賃的概念和條件：

　　1、房屋租賃的概念：房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　2、房屋租賃的條件：立法上采取了排除性的條款，下列房屋不得出租：⑴、未依法取得房屋所有權證的；⑵、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；⑶、共有房屋未取得共有人同意的；⑷、權屬有爭議的；⑸、屬于違法建筑的；⑹、不符合安全標準的；⑺、已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；⑻、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；⑼、有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　?。ǘ┓课葑赓U合同：

　　1、房屋租賃合同的概念：是指出租人與承租人就房屋租賃事宜明確相互權利和義務關系的協(xié)議。

　　2、房屋租賃合同的主要條款：（1）當事人姓名或名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；（3）租賃用途；（4）租賃期限；（5）租金及支付方式；（6）房屋修繕責任；（7）轉租的約定；（8）變更和解除合同的條件；（9）當事人約定的其他條款。

　　3、房屋租賃合同的變更、解除和終止：可以變更或解除的情形：（1）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；（2）因不可抗力而致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；（3）當事人協(xié)商一致的。

　　承租人違約或違法而導致出租人收回房屋而終止合同的情形有：（1）將承租的房屋擅自轉租的；（2）將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；（3）將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；（4）拖欠租金累計達6個月以上的；（5）公有住宅用房無正當理由閑置6個月以上的；（6）利用承租房屋進行違法活動的；（7）故意損壞承租房屋的；（8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

　?。ㄈ┓课葑赓U的幾個具體問題：

　　1、房屋轉租：是指房屋承租人將房屋再出租的行為。

　　房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規(guī)定的出租人的權利義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應地變更、解除或終止。

　　2、房屋租賃登記：簽訂、變更、終止房屋租賃合同，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　　3、房屋租金：是指房屋承租人為取得一定期限內房屋的使用權而付給房屋出租人的經(jīng)濟補償。

　　六、房屋出典

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　　1、房屋出典的概念：是指承典人支付典價，占有出典人房屋，并進行使用、收益的行為。

　　2、房屋出典的法律特征：（1）房屋典權是設立于他人所有的房屋之上，以使用和收益為目的的用益物權；（2）房屋出典是一種雙務、