2004年4月全國高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)投資分析試題

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共21小題，每小題1分，共21分）
　　
　　在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。
　　
　　1.房地產(chǎn)投資信托基金相對于一般的股票投資，其收益水平（）
　　
　　A.較高B.較低
　　
　　C.相當(dāng)D.不夠穩(wěn)定，時(shí)高時(shí)低
　　
　　2.房地產(chǎn)投資的經(jīng)營收入是按（）
　　
　　A.銷售收入計(jì)算的B.經(jīng)營成本計(jì)算的
　　
　　C.市場價(jià)格計(jì)算的D.利潤計(jì)算的
　　
　　3.計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率（）
　　
　　A.差異越大B.差異越小
　　
　　C.無差異D.差異保持不變
　　
　　4.衡量投資者投入自有資金收益水平的指標(biāo)是（）
　　
　　A.內(nèi)部收益率B.全部投資收益率
　　
　　C.權(quán)益投資收益率D.借貸資本收益率
　　
　　5.房地產(chǎn)開發(fā)租售階段，對于居住物業(yè)，通常是以（）
　　
　　A.出租為主B.出售為主
　　
　　C.出租出售并舉為主D.自用為主
　　
　　6.在我國，廉租房的供應(yīng)對象為（）
　　
　　A.高收入家庭B.中等收入家庭
　　
　　C.中低收入家庭D.最低收入家庭
　　
　　7.政府實(shí)施土地供應(yīng)計(jì)劃宏觀調(diào)控的必要條件，是政府擁有足夠的（）
　　
　　A.現(xiàn)金儲(chǔ)備B.土地儲(chǔ)備
　　
　　C.調(diào)控能力D.貨幣供給
　　
　　8.將房地產(chǎn)市場劃分為居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場的劃分標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)的（）
　　
　　A.用途B.等級(jí)
　　
　　C.購買目的D.產(chǎn)權(quán)
　　
　　9.房地產(chǎn)的傳統(tǒng)周期理論是建立在（）
　　
　　A.市場不均衡條件下的B.市場均衡條件下的
　　
　　C.市場供給條件下的D.市場需求條件下的
　　
　　10.可行性研究一般有（）
　　
　　A.四個(gè)步驟B.五個(gè)步驟
　　
　　C.六個(gè)步驟D.八個(gè)步驟
　　
　　11.影響房產(chǎn)投資與市場分析的相關(guān)信息主要分成（）
　　
　　A.二個(gè)類別B.三個(gè)類別
　　
　　C.四個(gè)類別D.五個(gè)類別
　　
　　12.開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中現(xiàn)金流量表以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，是考慮全部投資的（）
　　
　　A.資金來源B.盈利能力
　　
　　C.償還能力D.回收期
　　
　　13.可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)一般有（）
　　
　　A.九個(gè)B.十個(gè)
　　
　　C.十一個(gè)D.十二個(gè)
　　
　　14.融資是以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其基本特征是（）
　　
　　A.收益性B.安全性
　　
　　C.償還性D.增值性
　　
　　15.除銀行信貸融資方式外，房地產(chǎn)商的其他融資方式的主要形式是（）
　　
　　A.預(yù)售B.預(yù)租
　　
　　C.承包商墊資D.合作開發(fā)
　　
　　16.政策性個(gè)人住房抵押貸款的對象是（）
　　
　　A.已繳納住房公積金的居民B.老紅軍
　　
　　C.下崗職工D.其它民政優(yōu)撫對象
　　
　　17.契稅的納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)手續(xù)，應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起（）
　　
　　A.5日內(nèi)B.10日內(nèi)
　　
　　C.20日內(nèi)D.30日內(nèi)
　　
　　18.如果是出于投機(jī)的目的來進(jìn)行土地投資，則最重要的考慮因素是（）
　　
　　A.投資時(shí)機(jī)B.投資收益
　　
　　C.投資風(fēng)險(xiǎn)D.投資的土地位置
　　
　　19.小型購物中心的主要租客是（）
　　
　　A.超級(jí)市場或平價(jià)商店B.銀行營業(yè)處
　　
　　C.飲食服務(wù)業(yè)的半成品商店D.小型家具店
　　
　　20.微型貨倉的特點(diǎn)是（）
　　
　　A.向個(gè)人提供租期內(nèi)的完全控制權(quán)B.租期隨意
　　
　　C.提供24小時(shí)保安D.租金交付方式靈活
　　
　　21.當(dāng)寫字樓項(xiàng)目的投資來源由自有資金、租售收入、貸款三部分組成時(shí)，其資金投放順序?yàn)椋ǎ?BR>　　
　　A.貸款、自有資金、租售收入
　　
　　B.自有資金、貸款、不足部分由租售收入補(bǔ)足
　　
　　C.自有資金、租售收入、不足部分使用貸款補(bǔ)足
　　
　　D.貸款、租售收入，不足部分由自有資金補(bǔ)足
　　
　　二、多項(xiàng)選擇題（本大題共10小題，每小題1分，共10分）
　　
　　在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中有二個(gè)至五個(gè)是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。
　　
　　22.工程建設(shè)投資包括（？）
　　
　　A.固定資產(chǎn)投資B.開發(fā)產(chǎn)品成本
　　
　　C.經(jīng)營資金D.流動(dòng)資產(chǎn)投資
　　
　　E.開發(fā)經(jīng)營資金
　　
　　23.收入價(jià)值比率的表現(xiàn)形式有（？）
　　
　　A.綜合資本化率B.權(quán)益資本化率
　　
　　C.內(nèi)部收益率D.凈租金收入乘數(shù)
　　
　　E.毛租金收入乘數(shù)
　　
　　24.根據(jù)房地產(chǎn)市場分析的四象限模型，房地產(chǎn)市場可分為（？）
　　
　　A.投資市場B.出售市場
　　
　　C.使用市場D.出租市場
　　
　　E.抵押市場
　　
　　25.項(xiàng)目評估應(yīng)由決策部門組織或授權(quán)于某些單位或人員，代表國家審核和再評估上級(jí)的建設(shè)項(xiàng)目的可行性報(bào)告。這些單位或人員包括（？）
　　
　　A.建設(shè)銀行B.投資銀行
　　
　　C.咨詢公司D.有關(guān)專家
　　
　　E.研究單位
　　
　　26.房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測的最終目的是所研究項(xiàng)目的（？）
　　
　　A.租售方案的測算B.租金價(jià)格水平的測算
　　
　　C.租售收入的測算D.轉(zhuǎn)讓成本的測算
　　
　　E.稅費(fèi)的測算
　　
　　27.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)主要因素構(gòu)成有（？）
　　
　　A.股本金B(yǎng).銀行貸款
　　
　　C.社會(huì)集資D.其它融資方式
　　
　　E.合作開發(fā)
　　
　　28.我國現(xiàn)行各種行政性收費(fèi)約占住宅開發(fā)城市、銷售價(jià)格的20%左右，為了降低開發(fā)成本、銷售價(jià)格，促進(jìn)住房消費(fèi)，應(yīng)取消的行政性收費(fèi)項(xiàng)目包括（？）
　　
　　A.人防費(fèi)B.教育集資費(fèi)
　　
　　C.白蟻防治費(fèi)D.地名費(fèi)
　　
　　E.保證金
　　
　　29.單戶住宅的租金收入一般只能償付（？）
　　
　　A.抵押貸款B.銀行利息
　　
　　C.基本的房屋維修費(fèi)D.房屋的基本運(yùn)營費(fèi)
　　
　　E.微薄的業(yè)主利潤
　　
　　30.工業(yè)用房的租金形式通常有（？）
　　
　　A.百分比租金B(yǎng).凈租金
　　
　　C.毛租金D.增長型租金
　　
　　E.復(fù)合租金
　　
　　31.住宅項(xiàng)目的盈虧平衡分析中應(yīng)計(jì)算利潤為零時(shí)的（？），并畫出相應(yīng)的圖表。
　　
　　A.銷售面積B.銷售成本
　　
　　C.初始售價(jià)D.平均成本
　　
　　E.內(nèi)部收益率
　　
　　三、判斷改錯(cuò)題（本大題共10小題，每小題2分，共20分）
　　
　　判斷下列每小題的正誤，正確的在題后括號(hào)內(nèi)打“√”；錯(cuò)誤的打“×”并改正劃線部分。
　　
　　32.工業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱投資性物業(yè)。（？）
　　
　　33.貸款1000萬元，i=5%，復(fù)利計(jì)算，10年后一次還清，本利和為1，631萬元。（？）
　　
　　34.房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。（？）
　　
　　35.可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作可據(jù)上報(bào)推薦方案進(jìn)行，也可另作方案比較選擇。
　　
　　（？）
　　
　　36.流動(dòng)資金是指維持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的差額。
　　
　?。ǎ浚?BR>　　
　　37.財(cái)務(wù)評價(jià)中成本收益率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之和。（？）
　　
　　38.從次序來看，發(fā)現(xiàn)問題是融資決策的關(guān)鍵。（？）
　　
　　39.存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比率，是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)而設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)比率指標(biāo)。存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比率太高，一方面表明企業(yè)有很大的未來獲利能力，另一方面也可能說明企業(yè)當(dāng)前的銷售能力不強(qiáng)。（？）
　　
　　40.在中型購物中心的租約中常用百分比租金的形式確定租金。（？）
　　
　　41.大型倉儲(chǔ)商店和批發(fā)市場一般位于距離市中心區(qū)較近的地方。（？）
　　
　　四、簡答題（本大題共3小題，每小題3分，共9分）
　　
　　42.風(fēng)險(xiǎn)分析的目的是什么？
　　
　　43.簡述房產(chǎn)稅稅收制度構(gòu)成的基本要素。
　　
　　44.在租客違反租約規(guī)定的任何條款時(shí)，業(yè)主可以行使的權(quán)利有哪些？
　　
　　五、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
　　
　　45.某家庭預(yù)購買一套使用面積為150平方米的住宅，單價(jià)4，200元/平方米，銀行可提供七成三十年按揭，銀行貸款利率7.1%，問該家庭的月還款額是多少？
　　
　　46.某房地產(chǎn)工程投資方案每年收益及其概率分布如表，試用風(fēng)險(xiǎn)分析確定選取方案。
　　
　　概率A B
　　
　　年效益（萬元）均值（萬元）年效益（萬元）均值（萬元）
　　
　　0.15
　　
　　0.30
　　
　　0.30
　　
　　0.25 200
　　
　　300
　　
　　400
　　
　　500 350 160
　　
　　250
　　
　　370
　　
　　620 350
　　
　　六、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）
　　
　　47.試述土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容。
　　
　　48.金融機(jī)構(gòu)如何審查開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目？